Что должно быть в ДДУ: проверяем по пунктам

ДДУ — самый распространённый и надёжный способ оформления сделки по покупке недвижимости в новостройках. Он регулируется отдельным федеральным законом — 214-ФЗ. Но законом не предусмотрен конкретный шаблон этого договора, поэтому на практике остаётся ещё много нюансов, лазеек для мошенников и недобросовестных застройщиков. На какие детали нужно обращать внимание при подписании документов на покупку жилья в новостройке?

Главная задача покупателя — убедиться, что условия договора полностью соответствуют обещаниям менеджеров по продажам, своё жильё он получит в надлежащем виде и в срок, а в случае непредвиденных обстоятельств будет законодательно защищён. Однако, не имея юридического образования и солидной практики работы с документами, разобраться в многостраничном договоре бывает непросто.

Владимир Константинов, генеральный директор компании «Юристо», специализирующейся на защите прав участников долевого строительства, советует перед заключением сделки составить подробный чек-лист — перечень тех пунктов, которые предстоит проверить.

Эти пункты можно разделить на несколько групп.

Проверьте, с какой компанией вы заключаете договор и кто выступает от её лица.

Обращаем внимание:

• застройщик предоставляет копии документов на земельный участок и на объект недвижимости;

• в ДДУ указан номер разрешения на строительство, дата его выдачи;

• ИНН и ОГРН застройщика в ДДУ и в разрешении на строительство совпадают;

• договор подписывает генеральный директор компании либо лицо, имеющее специальную доверенность.

Важный нюанс: согласно редакции ФЗ-214 от 2017 года, большинство вышеперечисленных документов застройщик/продавец обязуется публиковать в свободном доступе на своём сайте.

В ДДУ обязательно подробно описывается объект договора — то есть ваша будущая квартира.

Необходимо проверить:

• кадастровый номер земельного участка и его адрес в договоре совпадает с документами застройщика. Если официального адреса ещё нет — указывают строительный;

• в договоре указаны все важные характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, положение на этаже;

• данные в поэтажном плане и в договоре совпадают.

Предмет ДДУ — передача от застройщика инвестору (то есть вам) имущественных прав на заявленный объект недвижимости, в чёткие сроки и по оговорённой цене. Кстати, будьте внимательны: ФЗ-214 регулирует только этот тип сделки. Другие схемы — например, переуступка прав требования или совместное финансирование строительства — под действие закона не попадают.

Необходимо проверить:

• сроки строительства и сроки передачи объекта соответствуют тем срокам, что вы заранее согласовали с застройщиком;

• сроки строительства и передачи квартиры определены конкретной датой или кварталом;

• указана точная стоимость квадратного метра, а цена договора соответствует произведению этой стоимости на площадь квартиры;

• цены в тексте договора фиксированные и указаны в рублях — никаких условных единиц;

• указаны конкретные сроки оплаты, и в эти сроки реально уложиться;

• срок оплаты — позже даты регистрации договора в Росреестре.

На последний пункт обратите особое внимание — это требование с 1 января 2017 года прописано в федеральном законе. До этого застройщики могли брать деньги и раньше, например, оформляя их в виде задатка или как беспроцентный заём. Сейчас все эти лазейки закрыты.

Если пока нельзя измерить площадь квартиры, должно быть указано, будет ли корректироваться сумма договора, если по факту эта площадь будет отличаться от заявленной. А подобные ситуации не так уж и редки.

«Обычно застройщики заранее закладывают в этот параметр погрешность до 5 % — как в большую, так и в меньшую стороны», — предупреждает Дмитрий Жуков, руководитель по работе с партнёрами федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Кстати, с января 2017 года в ФЗ-214 внесли поправку: если фактическая площадь квартиры отличается от той, что в договоре, больше, чем на 5 %, дольщик может отказаться от сделки.

Ещё один пункт, который советует проверить Дмитрий: в каком состоянии вы будете получать квартиру после сдачи дома (черновая отделка или под ключ). Если предусмотрены отделочные работы — то должен прилагаться и их подробный перечень.

Это те пункты, что обычно идут в самом конце договора, и читают их не очень внимательно. А зря.

Необходимо проверить:

• указаны условия об ответственности застройщика за нарушение сроков передачи объекта;

• есть условие об ответственности за нарушение срока возврата денежных средств;

• указаны способы обеспечения исполнения обязательств застройщика — поручительства банка или страхование;

• перечислены уважительные причины, по которым застройщик имеет право перенести заявленные сроки. Это могут быть только действительно форс-мажорные обстоятельства — такие как стихийные бедствия, военные действия, теракты. Недобросовестные действия подрядчиков, изменения законодательства или курсов валют к ним не относятся.

В ДДУ должны указываться сроки гарантии на саму квартиру и на инженерные коммуникации. Раньше эти сроки прописывались прямо в законе: для квартиры — пять лет, для оборудования — три года, и изменять их застройщик не мог. С января 2017 года ситуация несколько изменилась. Теперь застройщик должен предоставить инструкцию по эксплуатации квартиры, в которой прописать гарантийные сроки. Так защищаются интересы и дольщиков, и самого застройщика.

И, наконец, изучите, на каких условиях можно расторгнуть договор. Особенно по инициативе дольщика. Неустойка за односторонний отказ от сделки может достигать серьёзных сумм — до 15 % от цены квартиры. Но выплачиваться она должна только в случае, если дольщик сознательно нарушает взятые на себя обязательства. Если вы расторгаете договор по не зависящим от вас причинам — например, вам не одобрили заявку на ипотеку, — то вы ничего не должны платить.

Читайте на N1.RU другие статьи на тему недвижимости. Например, мы рассказываем, как проверить квартиру в новостройке перед покупкой и что выгоднее — лизинг или ипотека. А в нашей базе объявлений вы найдёте множество предложений по продаже и аренде жилья.