Сдавать нельзя сдаваться

Мысль о сдаче квартиры в аренду посещала, наверное, каждого владельца свободной площади. Действительно, почему бы не сделать пустующую квартиру источником стабильного дохода? Как правильно действовать в таких случаях, вам расскажут корреспондент N1.RU и приглашённые эксперты, а также жители Кемерова.

С чего начать?

Итак, вы приняли решение о том, что отныне ваша пустующая жилплощадь станет временным домом для кого-то другого. Это значит, что сейчас вашими основными задачами станут поиск подходящего арендатора и грамотное составление договора аренды.

Для начала определите сумму, которая станет вашим ежемесячным доходом со сдаваемой внаём квартиры. Для этого стоит учесть следующие факторы:

1) «география» дома — район, инфраструктура;

2) состояние квартиры — как с технической точки зрения, так и её внешний вид;

3) вид аренды — долгосрочная или посуточная сдача.

Поинтересуйтесь стоимостью аренды квартир со схожими характеристиками. Изучите объявления в газетах, соцсетях или на сайтах недвижимости, в том числе, на N1.RU.

Что касается вида аренды, имейте в виду: посуточная сдача принесёт вам бОльшую прибыль. Чтобы сдать квартиру на сутки, в ней даже необязательно делать ремонт — такой вариант аренды предпочитают, например, те, кто приезжают в город на один-два дня и ищут, где бы переночевать.

«Тем, кто сдаёт жилплощадь посуточно, следует помнить, что в таких случаях велика вероятность всякого рода неприятностей, — комментирует Лариса Иванченко, сотрудник юридического отдела риелторского агентства Аvenue. — Ведь «посуточные» обитатели жилья будут считаться гостями, а не арендаторами — как правило, договор аренды на такой короткий срок не заключают. И за любые их действия будет отвечать владелец квартиры».

Следовательно, хозяин может рассчитывать лишь на порядочность и честность «гостей», но эти расчёты не всегда оправдываются.

Поэтому более стабильным и безопасным вариантом будет долговременная сдача квартиры. Помните, что сдавать можно лишь ту жилплощадь, которая находится в частной или муниципальной собственности. Муниципальную квартиру можно сдать в аренду, если хозяин, считаясь ответственным квартиросъёмщиком, оформит с арендатором договор поднайма. Возможен и вариант сдачи квартиры по доверенности; это также должно быть оформлено документально.

Грамотно составленный и соблюдаемый обеими сторонами договор — гарантия отсутствия проблем с законодательством и конфликтов с соседями и арендатором.

Разыскивается арендатор

Порядочный, честный, платёжеспособный — где найти идеального жильца для своей квартиры? Можно доверить это агентству недвижимости или же поискать самостоятельно.

Что из себя представляет поиск через агентство? За определённую сумму (как правило, равную ежемесячному платежу) квартиранта вам будут искать сотрудники компании, пользуясь своими информационными базами. Этот вариант более безопасен и занимает меньше времени, чем «собственноручные» поиски. Конечно, многое тут будет зависеть от профессионализма сотрудников агентства.

«Мы год назад заключили договор с агентством, искали жильцов без детей и домашних животных, — делится опытом семья Куликовых. — Рассматривали несколько кандидатур, рекомендованных риелтором, а договор на аренду подписали уже через три недели».

Занимаясь поиском арендатора самостоятельно, будущий арендодатель должен быть готов к систематической работе: регулярно размещать свои объявления на всех ресурсах — как в печатных изданиях, так и на интернет-площадках.

«Мы искали квартиранта, как говорится, по знакомым, — так оно казалось безопаснее, да и дешевле, — рассказывает жительница Кемерова Анастасия Садовникова. — В результате нашли хорошего человека — родственника одного из друзей. Живёт уже полтора года, никаких претензий».

Конечно, нужны фотографии квартиры и чёткое описание её состояния и расположения. Нелишним будет упомянуть о хороших соседях (если это действительно так) и преимуществах района/квартала/жилого комплекса.

Договор — это важно

Сложно переоценить значение правильно составленного договора аренды. Это и безопасная сдача жилья, и защита интересов его владельца.

«Помните, что, согласно действующему в стране законодательству, в ваши обязанности как арендодателя вменяется обязательная уплата налога, — предостерегает юрист Владислав Орешин. — Как и с любой другой предпринимательской деятельности. Игнорировать это требование — значит обречь себя на внушительный штраф от 300 тысяч рублей. В некоторых случаях речь идёт даже о тюремном сроке».

Приняв к сведению этот немаловажный фактор и действуя согласно закону, арендодатель должен знать, что договор, защищающий права и обязанности обеих сторон, заполняется по строгим правилам.

К основному перечню таковых можно отнести:

1) точный адрес сдаваемого жилья;

2) данные паспортов обеих сторон — участников сделки;

3) сроки сдачи квартиры в аренду;

4) пункт о проверке квартиры — владелец имеет право проверять состояние своей собственности согласно заранее утверждённому графику;

5) сумму арендной платы и порядок её внесения. Здесь же можно отметить размеры и повод для возможных штрафов;

6) обязанности арендодателя и арендатора. В частности, информация о том, кто будет вносить коммунальные платежи, заниматься бытовым ремонтом и так далее.

Необходимо также составить ещё один обязательный документ — акт приёма/сдачи жилплощади в аренду. Этот документ предполагает чёткое описание технического состояния жилья, а также, по возможности, полный список находящегося в нём имущества, включая мебель, предметы интерьера и бытовую технику.

«Такие документы — договор и акт — на сегодняшний день не требуют заверения в нотариальной конторе, — говорит Владислав Орешин. — Сторонам достаточно просто подписать их».

Как только срок аренды заканчивается, квартирант обязан вернуть квартиру владельцу в том состоянии, в котором он её принял.

Ключевые моменты

Чтобы помочь вам избежать неприятностей при сдаче квартиры, мы составили список важных нюансов, на которые стоит обратить внимание:

• если у сдаваемой квартиры несколько владельцев, то согласие на её сдачу должны дать все. Такое согласие необходимо оформить нотариально;

• если вы сдаёте жильё через доверенное лицо, то такое «доверие» тоже нужно засвидетельствовать у нотариуса. Даже самые близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом, не имея на руках доверенности;

• квартира с невыплаченной ипотекой считается недвижимостью с обременением. И каковы бы ни были причины, побудившие сдавать её внаём, без согласия банка это невозможно;

• при заключении договора на длительное время укажите стоимость аренды на срок не более полугода и оговорите своё право на изменение суммы. Цены на недвижимость меняются, как и экономическая ситуация в целом, — оградите себя от неприятных финансовых моментов заранее;

• возьмите с квартиранта залог в размере ежемесячного платежа — это поможет вам компенсировать возможные убытки в случае недобросовестности жильца, решившего покинуть арендованную квартиру раньше времени. Однако будьте готовы вернуть этот залог, если договор расторгается согласно срокам и без взаимных претензий.

Предлагаем также ознакомиться с материалом на тему продажи ипотечной квартиры и почитать о том, стоит ли покупать жильё детям. В нашей базе недвижимости вас ждёт множество вариантов продажи жилья в Кемерове.