«Может позволить себе не каждый»: эксперты объяснили, стоит ли брать сейчас ипотеку в Кузбассе

Ключевой ставке пророчат неизбежное увеличение уже в конце июля, из-за чего растет волнение ипотечников не только Кузбасса, но и России в целом. У жителей лишь один вопрос: насколько сильно Центробанк собирается повысить процент и как это вновь повлияет на стоимость квадратного метра. Не забываем и о недавно отмененной льготной ипотеке, отчего глаз у населения начинает дергаться всё больше. Что выгоднее покупать и когда цены наконец полетят вниз, редакция NGS42.RU спросила у федеральных экспертов в сфере недвижимости.

Для начала нужно сказать, что ключевая ставка — главный инструмент Центробанка, за счет которого в стране удается сдерживать инфляцию. То есть это тот процент, под который коммерческие банки России получают краткосрочные кредиты, а далее заемные средства уходят уже напрямую к клиентам, желающим, к примеру, взять ипотеку.

То есть любое решение ЦБ в сторону увеличения ключевой приводит к повышению процентных ставок для потребителей. Это не сразу, но снижает спрос на товары и услуги, из-за чего продавцам уже сложнее повышать стоимость. Таким образом в стране и замедляют инфляцию в последние несколько лет.

В начале июня Банк России решил сохранить ставку на уровне 16% годовых. Следующее заседание — 26 июля, и именно от него экономисты ожидают сюрпризов — подъёма на несколько процентных пунктов.

Например, такого развития ситуации не исключает директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович. По его мнению, регулятор может поднять ключевую ставку на пару процентов, до 18%. После этого, вероятнее всего, аналогично вырастет и ипотека.

— Дело в том, что банки уже сейчас подняли ипотеку где-то в районе 19–20%, может быть, они уже в преддверии этого повышения отрегулировались. Но не исключено, что по ипотеке ставка вырастет и до 23%. Я, конечно, имею в виду не льготную, — говорит Остапкович.

При этом эксперт не исключает вероятность того, что до конца года ключевая может подняться еще раз. По словам экономиста, после 26 июля Центробанк будет следить, как ведет себя в этих условиях инфляция. Если она начнет снижаться или остановится, то дальнейшего повышения ключевой ставки можно не ждать. В противном случае показатель может вырасти до 20%.

— Главное — это не текущая, а ожидаемая инфляция. Бог с ней, с текущей, с ней всё ясно. Потому Центробанк проводит исследования, опросы среди населения. Именно ожидаемая инфляция дестабилизирует ситуацию: бизнес не может стратегические планы делать, они не знают, что будет, пойдет ли вверх инфляция, — добавляет Остапкович.

Большой удар под дых россияне получили после официального прекращения льготной ипотеки, которая действовала в России с 2020 года. Изначально программа была введена из-за кризиса в строительной отрасли во время пандемии, когда спрос на покупку недвижимости резко упал. С низкой ставкой в 6,5% жители активнее брали кредиты, что в итоге мотивировало застройщиков возводить новые проекты. Экономические последствия коронавируса ушли, а льготы решили сразу не убирать.

Но с 1 июля 2024 года в несколько раз сократился список тех, кто может претендовать на низкие ставки. Тем не менее господдержка не исчезла вовсе, осталось несколько программ: IT, сельская, дальневосточная, арктическая и семейная ипотеки.

Григорий Остапкович отмечает, что сейчас есть предпосылки к снижению цен на недвижимость. По его словам, на это как раз влияет отмена общей льготной ипотеки, поскольку мало кто из потенциальных покупателей может позволить себе кредит под 20–22% годовых. В итоге спрос замедляется и у застройщиков возникает проблема не с тем, как возвести жилье, а как его продать. По учебнику экономики, говорит эксперт, жилье должно подешеветь, но в реальной жизни всё не так однозначно.

— Строители тоже возьмут гроссмейстерскую паузу, и вот рынок до конца года замрет. А потом наверняка придумают что-нибудь: какой-нибудь новый льготный пакет или сами банки, или девелоперы, или государство. Поэтому сейчас нужно сейчас, самое главное, полгода подождать и посмотреть, что там будет происходить и как экономика отреагирует, — заключает эксперт.

Член гильдии риелторов и директор российского агентства недвижимости Любовь Двойных говорит, что после отмены льготной ипотеки клиентам сложнее покупать жилье. Банки поднимают ставки по ипотеке, и она становится менее привлекательна, поскольку ежемесячные платежи становятся «просто кабальными».

— Люди берут ипотеку, но в основном когда это какая-то добавка небольшая, буквально один-три миллиона, но справиться с ипотекой в 10 миллионов заемных средств со ставкой под 20% нынешних ипотечных — это может позволить себе не каждый. Новостройки выросли неадекватно в цене из-за госпрограмм, которые существовали. Проект «Молодая семья» и подобные поддерживали застройщиков, потому что тогда совершенно по другой процентной ставке люди могли приобрести жилье. И застройщики этим воспользовались. Безумно поднимали цены. Вторичный рынок, да, охладился, — отмечает Двойных.

По словам риелтора, сейчас горожане понимают, что если они хотят продать жилье, то должны ставить стоимость ниже среднерыночной. При этом Двойных отмечает, что эксперты ожидают пусть и не серьезного, но всё же падения цен.

— Если [ключевую] ставку всё-таки поднимут, то это, соответственно, рынок охладит еще больше. Мы больше всего от этого зависим. Клиенты приходят и думают, что возьмут [квартиру] с помощью ипотеки. Мы начинаем считать на калькуляторе их ежемесячные платежи даже на максимальный срок, у них глаза на лоб лезут. Со своим опытом я бы, конечно, ждала снижения цен и ставок. Вы только представьте: 20% — это за пять лет переплата 100%. Если говорить про осень-зиму, квадрат на рынке первичного жилья будет расти в цене, а вторичка, наоборот, немножко понизится, — считает Любовь Двойных.

Федеральный специалист по недвижимости Елена Ручканова считает, что отмена льгот в первую очередь отразится на рынке вторичного жилья. По прогнозам спикера, цены на квартиры старой застройки могут снизиться, в то время как новостройки останутся на том же уровне, что и в начале лета.

— Ставка для айтишников остается на прежнем уровне, под 5% годовых. В связи с этим до сентября прогнозируется небольшой спад спроса на недвижимость, так как у людей, естественно, денежек уже не будет на покупку ипотеки под 16%. Я хочу обратить внимание, что это минимальная процентная ставка, а средняя ставка по ипотеке сейчас 22%. Пока так, да, — отметила риелтор.

При этом специалист не считает, что застройка в регионах, в том числе в Кузбассе, может прекратиться из-за снижения спроса. По словам Ручкановой, контракты на возведение многоэтажек были заключены задолго до отмены госпрограммы, поэтому застройщикам в любом случае придется выполнять условия договоров. При этом сокращение льгот, как она отмечает, вызовет небольшой упадок в экономическом развитии.

Федеральный эксперт рынка недвижимости, член российской гильдии риелторов Константин Барсуков отмечает, что вторичный рынок сейчас чувствует себя несколько лучше, чем первичный. По его словам, спрос несильно, но начнет «перетекать», при этом цены, вероятнее всего, в ближайшее время не изменятся.

— Давление, конечно, на цены снизу есть, чтобы они выросли, но при этом, конечно, отсутствие ипотеки тоже роль свою играет. Поэтому в ближайшей перспективе цены расти не будут, скорее, это немножко дальняя вещь. Все ждут, что раз ключевая ставка высокая, то и цены будут падать, — на мой взгляд, это ничем не обоснованная позиция, — отмечает Барсуков.

Эксперт считает, что не цены на новостройки упадут, а, наоборот, стоимость вторички вырастет. Однако когда именно это может случиться, неизвестно.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что до конца года цены на недвижимость изменятся, а ипотеку сейчас лучше не брать, а подождать несколько месяцев.