«Будет реальный кризис»: в России ждут волны банкротств застройщиков — и дело не только в ключевой ставке

В конце октября Центробанк повысил ключевую ставку до исторического 21%. Следом взлетели и ставки по ипотеке, снизив спрос до исторического минимума, и ставки по кредитам для застройщиков. Финансовые модели, на которых много лет развивался рынок недвижимости в России, оказались под угрозой. Наши коллеги из NGS.RU узнали у участников рынка и экспертов, стоит ли ждать кризиса на строительном рынке и что случится прежде: массовые банкротства застройщиков или обвал цен на новостройки. Высокая ключевая ставка ЦБ серьезно увеличила и проценты по кредитам для строительных компаний в банках. Это создает порочный круг, который может привести, как прогнозируют эксперты, к массовому замораживанию проектов, банкротству подрядчиков и общему спаду в строительной отрасли. Повышение ключевой ставки также влияет на спрос на жилье и коммерческую недвижимость: ипотечные кредиты и кредиты для бизнеса стали практически недоступными. В результате число сделок уже существенно сократилось, что, само собой, повлияет на финансовое состояние строительных компаний. Изучаем грустные цифры За последние пять лет стоимость жилья выросла более чем в два раза. Согласно данным Росстата, цены на новостройки взлетели почти втрое: с 64 тысяч рублей за квадрат в 2019 году до ошеломляющей 171 тысячи рублей в октябре 2024 года. На вторичном рынке цены тоже заметно изменились, хотя и в меньшей степени. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась за тот же период с 58,5 тысячи рублей до 110 тысяч рублей. Помимо этого, серьезно увеличились и ставки по ипотеке, достигнув отметок, которые уже превышают 25%. Это приводит к тому, что многие люди отказываются от идеи купить собственное жилье на неопределенный срок. Всё это не могло не сказаться на спросе — в стране рухнули продажи квартир в новостройках, в некоторых городах сделок стало в пять раз меньше. Кроме того, по данным экспертов «ЦИАН. Аналитики», у россиян практически во всех регионах выросла просроченная задолженность по ипотеке: в сентябре рост составил 6% как на первичном, так и на вторичном рынке. Общий размер просроченной задолженности превысил 80 миллиардов рублей, достигнув максимального значения за всё время. «Рынок скорее мертв, чем жив» Генеральный директор группы компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов в разговоре с NGS.RU отметил, что в обозримом будущем нас ждет снижение строительного рынка. — Рынок сейчас скорее мертв, чем жив. Строить в текущих условиях экономически нецелесообразно. Я прогнозирую, что нас ждет обвал строительного рынка — будет много банкротств среди игроков, — считает Евгений Гаврилов. Он отметил, что ждет обвала как в объеме выдачи разрешений на строительство, так и в объеме продаж жилья. И основная причина — это высокая ставка Центробанка, которая тянет за собой рост стоимости кредитования во всех сферах. — Брать деньги сейчас нужно почти под 28% годовых. Стройка идет в среднем два года. Вот и считайте. Продажи маленькие, а строить на банковские деньги — просто нереально. Если ситуация кардинально не поменяется — строительная отрасль уменьшится в разы, — подчеркнул Евгений Гаврилов. По мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, строительный рынок действительно находится в плачевном состоянии, но его обвал никому не выгоден. Так что пока ситуацию постараются стабилизировать. — Сейчас, по сути дела, проходит проверку система с эскроу-счетами для застройщиков. Она же была придумана для того, чтобы уйти от проблемы с обманутыми дольщиками, и теперь интересно, что же будет, если сложится ситуация, когда квартиры всё не продаются, а дом уже построен. Получается, застройщик непонятно из каких денег должен выплачивать проценты банку. Это определенный стресс-тест для этой новой системы, — заметила эксперт. Эскроу-счет — защищенный банковский счет, предназначенный для безопасного и прозрачного проведения расчетов между покупателями недвижимости в строящихся домах и застройщиками. Покупатель вносит деньги на счет, которые временно блокируются банком. Застройщик получает доступ к средствам только после ввода дома в эксплуатацию. Елена Ермолаева отметила, что давать какие-то конкретные прогнозы по рынку пока рано. В частности, потому, что банки — это серьезные лоббисты, которые будут добиваться поддержки строительного сектора. Если застройщики не получат поддержки, а ключевая ставка останется высокой, возникнут вопросы к будущему всей отрасли. Аналитик также добавила, что существующая ключевая ставка «убивает весь бизнес». Кроме того, одной из основных трудностей для застройщиков сейчас является проектное финансирование, при котором цены продажи жилья согласованы с банками и существует график их повышения. Это лишает игроков рынка возможности делать скидки и специальные предложения для покупателей. Впрочем, Елена Ермолаева уверена, что обвалиться строительному рынку в России не дадут — это повлечет за собой большие имиджевые потери. — Людям продавали новостройки через новую систему эскроу-счетов, как раз гарантируя, что всё будет хорошо. Здесь много интересантов: и банки заинтересованы, чтобы обвала не случилось, и строители, и власти, — напомнила Елена Ермолаева. «Выживут только очень опытные» Сегодня на экономическую стабильность застройщиков влияют сразу несколько неблагоприятных факторов, рассказала основатель компании для застройщиков «Бусы» Ирина Гущина. Продажи достаточно долго шли хорошо, а спрос поддерживала льготная ипотека. Сейчас ситуация кардинально поменялась. — С момента отмены льготной ипотеки продажи квартир упали в 2,5 раза, а уровень затоваренности, например в Новосибирске, достиг максимальных значений с 2016 года — около 59 тысяч квартир. При этом высокая стоимость кредитов для застройщиков напрямую влияет на себестоимость и не позволяет им снижать цены, — объяснила Ирина Гущина, отмечая, что застройщики вынуждены будут перестроить внутренние процессы. — Выживут только очень опытные. Полагаю, что банкротство некоторых застройщиков можно ожидать, часть застройщиков уйдет с рынка, не выдержав такую экономику. Финансовый аналитик и кандидат экономических наук Михаил Беляев в разговоре с NGS.RU отметил, что обвал строительного рынка в текущей экономической ситуации вполне вероятен. Причем не только из-за высокой ключевой ставки, но и из-за высоких аппетитов самих застройщиков, которыми должна заниматься антимонопольная служба, но работает она, считает эксперт, «очень вяло». — Еще чуть-чуть, и будет кризисное положение. Как это потом решить? Вопрос сложный. Наши монополисты любят придумать множество поводов, чтобы в очередной раз повысить цены. Теперь у них и вовсе появилось волшебное слово — санкции, — заметил Михаил Беляев. — Будет реальный кризис — вопрос только в том, в какой форме он проявится. Квартиры сейчас стали недоступными. Рынок кое-как шевелился из-за льготной ипотеки, но сейчас ситуация ухудшилась. То, что будут проблемы, совершенно очевидно. По словам Михаила Беляева, постоянным повышением ключевой ставки Центробанк не снижает инфляцию и не снизит ее в будущем. Бороться с ней должна как раз антимонопольная служба, а не Банк России, уверен аналитик. — Если не предпринять никаких мер, болезнь будет ухудшаться. Цены на квартиру не упадут, а вот банкротство застройщиков и заморозка строек — сценарий вполне вероятный. Необходимо снижать ключевую ставку и цены на квартиры, — заключил Михаил Беляев.