Катастрофа с мазутом не уронила цены на недвижимость в Крыму

Квартиры на побережье полуострова продолжают расти, а вторичка не у моря замерла. МSK1.RU разбирается, что происходит с ценами в Крыму и стоит ли вкладываться в недвижимость на Черноморском побережье. Покупателей целая страна — Выставила на продажу квартиру, которую получила в наследство, не хотела, но срочно деньги нужны, — рассказывает жительница Симферополя Наталья Левина. — А риелторы в нескольких агентствах в один голос говорят: быстро не получится! Мол, цены на вторичку встали, потому что сделок очень мало и покупатели выбирают самое ликвидное жилье. Варианты: ждать или цену опускать, а ведь еще год назад мою двушку в центре города с руками бы оторвали. Опоздала! Действительно, после отмены программ льготной ипотеки покупательская активность в Крыму на вторичном рынке заметно снизилась. Хотя до этого ни транспортные сложности, ни соображения безопасности не мешали покупателям разбирать крымскую недвижимость даже по высоким ценам. — Цены на вторичном рынке Крыма пока притормозили, и есть тенденция к снижению, — рассказали MSK1.RU в симферопольском агентстве недвижимости «Новый дом». — Ипотека под 30 процентов с первоначальным взносом в половину стоимости — серьезный сдерживающий фактор для рынка. Поэтому сейчас продаются в первую очередь самые ликвидные варианты. За последние пять лет цены выросли практически вдвое, и есть ощущение, что они уже достигли пика. Но эта тенденция справедлива для Симферополя и других крымских городов без выхода к морю. Квадратные метры на побережье по-прежнему пользуются спросом и на вторичном рынке, поэтому не падают в цене. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в приморских городах всё так же суперпопулярны у покупателей — и как возможный бизнес на отдыхающих, и как летнее жилье у моря для себя. К тому же их всегда легко продать, если изменится жизненный сценарий. Такие объекты «подходят» и крымчанам, и жителям материка, которые в последние годы являются основными приобретателями крымской недвижимости. По данным исследования Сбербанка, 55% жилья в Крыму и Севастополе купили жители других регионов: больше всего метров пришлось на москвичей, на втором месте — гости из Краснодарского края. А крымчанам риелторы советуют присматривать себе жилье в новостройках и желательно на уровне котлована. — Цены на новостройки продолжают расти — из-за льготной программы семейной ипотеки спрос на квадратные метры не падает даже в регионах без выхода к морю, — объясняют в агентстве недвижимости. — Но здесь есть шанс взять доступный кредит. К тому же появился еще один способ — рассрочка от застройщика. Условия рассрочки могут варьироваться, но в среднем застройщики в Крыму предлагают за первоначальный взнос 20–30% возможность выплаты остальной суммы равными долями до окончания строительства дома. Для части покупателей это интересный вариант, и доля продажи таких квартир выросла в стране с 20 до 40 процентов, полуостров не исключение. Но, по заявлению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, риски в таких сделках есть и для продавцов, и для покупателей, а у ЦБ пока нет механизма защиты. Полтора миллиона за метр, и это не предел — Политика влияет на покупательскую способность в Крыму, возможно, сильнее, чем в других регионах, — считает Алексей Рачков, глава ялтинского агентства премиальной недвижимости «Причал 82». — Уже несколько моих клиентов позвонили со словами: «Слышал, что Трамп пообещал снять санкции с Крыма?» Я так и не нашел эту цитату, но люди хотят верить, что ситуация в мире скоро изменится в лучшую для нас сторону, и нужно спешить покупать, пока цены не взлетели. Хотя я считаю, что на спрос гораздо больше, чем заявления президента США, влияет положение на фронте — он двигается всё дальше от Крыма, наступление не останавливается, поэтому рынок всё больше оживляется. Южный берег всегда был хоть и самым дорогим, но и самым привлекательным для покупателей. Сегодня к уникальному климату, живописным ландшафтам и развитой рекреационной инфраструктуре добавилась и безопасность. Пока Большая Алушта и Большая Ялта остаются наиболее спокойным побережьем полуострова. Отсюда и повышенный интерес у людей со средствами. По данным аналитиков агентства «Причал 82», декабрь 2024 года стал рекордным по числу сделок со средним чеком 30 миллионов рублей. Тенденция повышенного спроса сохранилась в январе и в начале февраля 2025 года. На нее не повлияла даже экологическая катастрофа в Керченском проливе, когда 15 декабря 2024 года во время шторма затонули два танкера «Волгонефть», и тысячи тонн мазута вылились в Черное море. К счастью, до Южного берега мазут не дошел — были обнаружены лишь единичные капли на нескольких пляжах. — Мазут никак не отразился на спросе: примерно из 100 потенциальных покупателей про мазут спросил один, никого катастрофа не испугала, — говорит специалист по недвижимости Алексей Рачков. — Наоборот, такая история побудила самых цепких просить дополнительную скидку у застройщиков и пытаться сбить цену. Но застройщики на Южном берегу, как и по Крыму, сейчас не сильно сговорчивы. Растет цена стройматериалов, тарифы на их доставку, зарплаты, а также новое налогообложение с 1 января не способствуют снижению себестоимости объектов, особенно в приморских городах и курортных поселках. Например, в Ялте, по словам эксперта, чтобы получить разрешение на строительство объекта, нужно ко всему прочему заложить еще от 7 до 15% площадей на нужды города. Поэтому затраты на проекты, которые сейчас собираются возводить на Южном берегу, вырастут для застройщиков на 15–20 процентов и лягут в итоге на плечи покупателей в виде более высокой цены. — Сейчас на рынке появился объект, который застройщик выставил по цене в 1,5 миллиона рублей за квадратный метр — апартаменты на первой линии в районе отеля «Ялта-Intourist». Выше цен пока нет, — рассказывает Алексей Рачков. — Но я знаю, что и это не предел — строится новый объект на несколько квартир с супердизайном и качеством, каких у нас еще не было. И, возможно, не сразу, но и они найдут своего покупателя. Поэтому у застройщиков нет причин снижать цены, им проще заморозить продажи, чем пойти на существенные скидки. Тем более что земли на Южном берегу больше не становится. Дворцов мало, и на всех их не хватает Роскошь, доступная немногим, не просто апартаменты, а собственный дом на берегу моря. И желательно с прекрасным видом и поближе к побережью. Но земля на Южном берегу только дорожает — цена сотки под строительство частного дома в среднем сейчас стартует от 2 миллионов рублей. И за ровными земельными участками без обременения идет настоящая охота. — Южный берег — это полоса земли между морем и горами, но еще до гор располагаются заповедники, до них — виноградники, а большая часть прибрежной территории занята пансионатами и санаториями, вот и получается, что для частников остается земли совсем немного, — объясняет Алексей Рачков. — Да и те участки, что сейчас продаются, как правило, не без подвоха. Я знаю покупателей, у которых под приобретенным участком оказался кабель спецсвязи, по соображениям секретности не указанный ни на одной карте. Теперь земля у них есть, но строить на ней дом нельзя. Есть история про покупку участка, на котором оказались заросли краснокнижных растений, которые нельзя вырубать. Но более распространенная проблема — невозможно подвести дорогу к земле или трансформаторная подстанция расположена очень далеко, и подключение к электричеству возможно только в условном 2035 году. Мы поэтому перестали торговать землей — слишком много тайных проблем, которые становятся явными только после покупки. Тем не менее спрос на южнобережную землю постоянный и не падает. Если же говорить про большие видовые участки для современных вилл — такие на рынке почти не встречаются, поэтому потенциальные покупатели крымских резиденций вынуждены рассматривать дома еще «украинской» постройки. — Дома по цене от 100 миллионов до 1 миллиарда должны соответствовать сегодняшним запросам: иметь современный дизайн, новейшие коммуникации, подходящую планировку. Но таких объектов — от 100 квадратных метров с участком от 10 соток, построенных по проектам современных архитектурных бюро — сейчас в продаже не более 10 штук, — рассказывает Алексей Рачков. — Большинство особняков — дома еще украинского периода, постройки 2004–2008 годов. Да, в них встречается настоящая роскошь, например крыша из меди или полы и стены из редких сортов мрамора. Но зачем новому владельцу медный купол, если в огромном особняке нет вентиляции? Вот и получается, что потенциальные покупатели есть, но они не хотят тратить от 200 до 500 миллионов на устаревшие строения, хотя виды из них открываются сногсшибательные. А пока есть дефицит, есть и повышенный спрос. И позитивные новости, от возможных мирных переговоров до возобновления авиасообщения, будут его увеличивать. По прогнозам риелторов, потенциал роста рынка крымской курортной недвижимости себя еще не исчерпал. В новом списке национализации 720 объектов — от пивзавода до дельфинария Но скоро на рынке дорогой крымской недвижимости могут появиться новые объекты — те, что представители украинской власти и бизнеса не успели продать до 2022 года. Госсовет Крыма должен принять решение о национализации более 720 объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащих гражданам и государствам, совершающим недружественные действия по отношению к России. На торги будут выставлены не только промышленные предприятия, санатории и базы отдыха, но и квартиры, частные дома. — Среди них — АО «Пивобезалкогольный комбинат Крым», ООО «Дельфинарий Немо», объекты которого расположены в Феодосии, Судаке и Алуште, ООО «Сакские минеральные воды», ООО «Санаторно-курортный комплекс „Зеленый мыс“» в Алупке, а также имущество семьи львовского бизнесмена Олега Геншафта, бывшего депутата Верховной рады Украины Людмилы Денисовой и многих других граждан зарубежных стран, — отметил спикер Госсовета республики Владимир Константинов. С 2022 года в Крыму идет национализация и последующая продажа имущества украинских политиков и олигархов Арсения Яценюка, Игоря Коломойского, Рината Ахметова, Сергея Таруты и многих других, например Елены Зеленской, чья квартира в Ливадии была куплена семьей москвичей за 44,3 миллиона рублей. Всего за это время было национализировано 3,5 тысячи объектов. Часть осталась в собственности республики, остальные были выставлены на торги. В 2023 году прибыль от их продажи составила 1,7 миллиарда рублей, в 2024 году торги проводили дважды, и они принесли в бюджет 416 миллионов и 2,1 миллиарда рублей. По словам главы Крыма Сергея Аксенова, полученные средства направляются на благоустройство крымских городов.