Как не попасться на удочку мошенников при покупке квартиры: красные и зеленые флаги

Покупка квартиры — серьезный шаг, который требует максимальной осторожности. Особенно в свете последних событий, когда рынок недвижимости потряс «эффект Долиной». Старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин, поделился важными рекомендациями о том, как обезопасить себя при сделке с недвижимостью.

Главный принцип безопасной покупки — тщательно проверить, кто продает квартиру и что именно предлагает. При этом важно собрать доказательства своей осмотрительности, чтобы в случае спора вас признали добросовестным покупателем.

Первым делом необходимо обратиться в Росреестр и получить свежую выписку ЕГРН о правах и обременениях, а также расширенную выписку об истории переходов права. Тревожными сигналами могут стать частые перепродажи за короткий срок, цепочка дарений между незнакомыми людьми или недавние судебные разбирательства по объекту. Напротив, прозрачная история с несколькими сделками по понятным основаниям (приватизация, наследство, купля-продажа) — хороший знак.

Особое внимание следует уделить людям, чьи права могут быть нарушены. Нужно выяснить, нет ли среди собственников или проживающих несовершеннолетних, недееспособных или бывших членов семьи, сохранивших право пользования. Продавец обязан предоставить справку о зарегистрированных по адресу и документы, подтверждающие отсутствие пожизненного права проживания. Если квартира приобреталась в браке, обязательно требуется нотариальное согласие супруга на продажу.

Не менее важна проверка самого продавца. Необходимо убедиться в подлинности его паспорта и документов. Если продажу осуществляет доверенное лицо, нужно проверить, чтобы доверенность была нотариальной, действующей и не отозванной.

«Имеет смысл посмотреть открытые реестры: исполнительные производства на сайте ФССП, информацию о банкротстве и предбанкротных уведомлениях, судебные дела. Продавец, находящийся в процедуре банкротства или с тяжелой долговой нагрузкой, — повышенный риск последующего оспаривания сделки», — рассказал Филипп Терехин агентству «Прайм».

Поведение продавца и условия сделки также могут многое рассказать. Насторожить должны неадекватное поведение, отказ от медицинского освидетельствования, заметно заниженная цена при одновременной спешке с продажей. Опасными признаками также являются требования передать деньги наличными без участия банка, аккредитива или банковской ячейки.

Здоровая ситуация складывается, когда расчеты проходят через банк, а доступ к деньгам продавец получает только после регистрации права собственности на покупателя. В договоре подробно прописывается схема расчетов.

Положительными признаками считаются наличие у продавца полного комплекта правоустанавливающих документов, готовность предоставить выписку ЕГРН и справки, спокойное отношение к участию вашего юриста и проверкам по открытым базам. В договоре купли-продажи должны быть прописаны заверения продавца об отсутствии скрытых прав третьих лиц, споров, арестов и обременений, а также указана его ответственность в случае обнаружения проблем. В конце сделки подписывается подробный акт приема-передачи с перечислением всех переданных документов.

«Ваша главная задача — не верить на слово, а собирать документальные доказательства своей осмотрительности. Когда вы проведете все необходимые проверки, риск столкнуться с мошенниками резко снижается, а шансы быть признанным добросовестным приобретателем существенно возрастают», — подытожил Филипп Терехин.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете значительно обезопасить себя при покупке недвижимости и избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Лариса Долина оказалась в центре скандала после продажи своей квартиры в элитном ЖК в Хамовниках летом 2024 года. Она сказала, что ее обманули мошенники, и в итоге артистка потеряла более 100 миллионов рублей и жилье площадью около 200 квадратов. По этому делу начались судебные разбирательства, и ей вернули недвижимость. Четверым участникам сделки назначили до семи лет колонии.

Покупательница квартиры Полина Лурье в итоге осталась и без жилья, и без денег. Она подала жалобу в Верховный суд. Долина предложила вернуть деньги, но частями, так как полной суммы у нее сейчас нет. Покупательница отказалась от мирового соглашения. Верховный суд России назначил рассмотрение дела по жалобе на решения нижестоящих инстанций по иску Долиной к Лурье на 16 декабря.