«Одинокая» недвижимость ищет инвестора

Еще совсем недавно россияне активно вкладывали свободные деньги в недвижимость с инвестиционными целями: «общероссийский» рост цен на жилье обеспечивал неплохую доходность. Однако кризис охладил пыл потенциальных инвесторов, а по итогам года вложения в жилье оказались одним из самых невыгодных инструментов. Между тем аналитики уверяют, что грядущий 2010 ситуацию изменит и станет благоприятным периодом для инвестиций в квадратные метры.

По оценкам аналитиков, за последний год недвижимость в России стала доступнее. Однако согласно результатам обзора Центра стратегических исследований (ЦСИ) компании «Росгосстрах», из-за кризиса потребительская активность на рынке заметно снизилась. За последний год только 8% респондентов покупали квартиры. Существенное падение числа продаж отмечается также на рынке городских и загородных домов.

Так, в Москве за последние два года дома и квартиры приобретали лишь 7% семей. Аналогичные результаты зафиксированы и в Ростове-на-Дону. Для сравнения, в Казани доля таких семей составила 9%, а в Набережных Челнах – 12%. Наилучшие же показатели характерны для Челябинска, Барнаула и Пензы – там жильем обзавелись 14-16% граждан.

Между тем по заявлениям потребителей жилье стало более доступным. Все последние годы доля тех, кто считал цены на квадратные метры приемлемыми, составляла примерно 10% от числа взрослых жителей крупных и средних городов. Но этой осенью их доля превысила 20%. Парадоксально, но по мнению экспертов, связано это с тем, что реальные доходы населения за время кризиса практически не снизились, чего не скажешь о ценах на жилье.

«По данным Росстата, за девять месяцев реальные доходы россиян упали по сравнению с аналогичным периодом прошлого года лишь на 1,1%. Тогда как цены на жилье в Москве, например, снизились по сравнению с осенью прошлого года в реальном исчислении примерно в два раза. Таким образом, покупательная способность россиян в части недвижимости заметно увеличилась, что и привело к росту доли потребителей, удовлетворенных уровнем цен на жилье», – говорит руководитель ЦСИ «Росгосстраха» Алексей Зубец.

Максимально недовольными текущими ценами на недвижимость остаются жители «двух столиц». Только 9% москвичей и 11% петербуржцев считают ее стоимость приемлемой, тогда как в других крупных городах страны таких респондентов значительно больше. Например, в Волгограде доля потребителей, удовлетворенных ценами на жилье, составляет 24%, в Ростове-на-Дону и Самаре – по 27%, а в Казани – 28%. Наиболее же доступным, по мнению горожан, жилье является в Перми, Челябинске и Набережных Челнах (36-37%).

Несмотря на это, бюджеты, которые наши сограждане готовы тратить на покупку недвижимости, существенно сократились. В прошлом году эта сумма составляла в среднем 162 тысячи долларов США, сегодня же она упала до 78 тысяч. В целом падение бюджетов на приобретение жилья следует за снижением его стоимости в долларовом выражении.

«Снижение числа совершенных сделок с недвижимостью, падение числа потенциальных покупателей, а также снижение бюджетов, которые люди готовы тратить на квартиры и дома, связаны с несколькими причинами, – говорит Алексей Зубец. – Прежде всего, в кризис всем стало очевидно, рост цен на жилье не бесконечен. До него рынок «перегревался» за счет инвестиционного спроса. Однако прекращение притока инвестиционных денег привело к тому, что цены снизились, «пузырь» на рынке лопнул, вследствие чего недвижимость потеряла инвестиционную привлекательность».

Отсутствие инвестиционного интереса привело к тому, что с рынка ушли игроки, готовые покупать жилье по любым ценам и на кредитные деньги. Сегодня рынок поддерживают на плаву в основном лишь конечные потребители, покупающие жилье для проживания, а не с целью последующей перепродажи. Возможности этой группы потребителей по определению ниже, чем финансовый потенциал игроков, поднимавших цены с использованием практически неограниченных кредитных ресурсов.

«Ранее многие потребители приобретали квартиры и дома по любым ценам в уверенности, что дешеветь они не будут никогда. Однако падение цен на жилье показало всем, включая и потенциальных покупателей, что с приобретением новой квартиры можно повременить и посмотреть, насколько она подешевеет через несколько месяцев. Это способствовало падению спроса на жилье», – уверен господин Зубец.

Повторимся, что средние реальные доходы основной массы россиян в кризис снизились незначительно. В то же время доходы верхней имущественной группы, состоящей из бизнесменов, высокооплачиваемых управленцев и квалифицированных специалистов, сократились гораздо более заметно. Именно эта группа является основным покупателем на рынке жилья, поэтому сокращение ее платежеспособности сильно ударило по конечному спросу на недвижимость. Так что снижение инвестиционного интереса, отложенные покупки, а также снижение платежеспособности покупателей вызвали стагнацию рынка и обвал цен на жилье. Однако очевидно, что он не может быть долгим.

Во-первых, в России по-прежнему имеется огромный неудовлетворенный спрос на недвижимость. Во-вторых, с 2010 года аналитики прогнозируют рост доходов населения. Кроме того, многие эксперты полагают, что текущий уровень цен – «дно» – и дальше им попросту некуда падать. А посему вполне вероятно, что 2010 год станет благоприятным для инвестиций в недвижимость. Тем более что, по оценкам экспертов, тенденция к росту цен на жилье наметилась уже сейчас.

«Поглощение рынком наиболее ликвидных объектов и прогнозируемый дефицит нового жилья заставили частных инвесторов пересмотреть свое отношение к вложениям в недвижимость, – уверяют в агентстве МИАН. – В конце этого года некоторые из них стали вновь рассматривать недвижимость не только как способ сохранения средств, но и извлечения дохода».

Вернемся к отложенному спросу, образованию которого способствовало резкое сокращение объемов строительства. Отложенный спрос стал возвращаться на рынок этой осенью и в 2010 году будет лишь увеличиваться. Следом за ним «подтянется» и частный инвестиционный спрос.

Пока же в годовом исчислении вложения в жилье остаются самым непривлекательным инструментом сбережений. По данным Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании BDO в России, покупательная способность инвестиций в квадратные метры за год снизилась на 31,15%! Однако по итогам ноября цены неожиданно подросли, и реальная рублевая доходность инвестиций в столичную недвижимость составила 4,08%.

Как отмечают в агентстве МИАН, растущий интерес будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику цен традиционно показывает рынок жилья в период стабильности. По предварительным прогнозам, стоимость квадратного метра новых объектов к концу 2010 года в среднем увеличится на 10-12%, в 2011 – на 12-15% и как минимум на столько же в 2012 году.

«Простые математические расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового «дна», даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40-50% от ее первоначальной стоимости. В то время как, например, банковские депозиты за этот же период – всего не более 35-40%, а работа с другими инвестиционными инструментами – ПИФы и валютные операции – осложнена высокими рисками и непрогнозируемой доходностью», – говорит исполнительный директор агентства МИАН Инна Игнаткина.

По словам эксперта, в последние месяцы на рынке начали появляться покупатели с долгосрочными инвестициями: при существующем минимальном уровне цен они приобретают квартиры в эксклюзивных элитных новостройках или жилых комплексах бизнес-класса с наиболее удачной концепцией и высоким качеством строительства с целью их перепродажи через несколько лет. «По нашим оценкам, доля инвестиционных покупателей в этом году составила не больше 2-4% от общего числа сделок с жилой недвижимостью, однако уже в 2010 году мы ожидаем роста активности со стороны частных инвесторов», – уверена госпожа Игнаткина.

О том, что интерес к недвижимости со стороны потенциальных покупателей растет, говорят и результаты многочисленных соцопросов.

Так, проведенное осенью этого года холдингом «Ромир» исследование показало, что 47% граждан свободные деньги предпочтут инвестировать в недвижимость. «Королеве» инвестиций несколько уступают банковские вклады и акции: в них вложиться готовы соответственно 29% и 6% граждан. Ранее, кстати, все тот же «Ромир» сообщал, что 48% россиян свободных средств не имеют, а значит и сберегать им нечего. Комментируя тенденцию, руководитель стратегической службы «Абсолют Банка» Равиль Нигматов отметил, что в России жилье традиционно считается хорошим инвестиционным инструментом, так как исторически цены на него всегда росли и риск потерять свои накопления достаточно низкий. «Однако стоит иметь в виду, что доходность от сдачи жилья в аренду не такая высокая. Кроме того, по-прежнему существует риск снижения цен на недвижимость, так как рынок "перегрет"».

Интересны и результаты опроса читателей финансовых проектов ИГ «Ругион», ответивших в декабре на вопрос «Считаете ли вы недвижимость инвестиционно привлекательным инструментом»?

30,6% респондентов полагают, что время для инвестиций в недвижимость прошло, а 8,2% предпочли вложения в банковские вклады и акции. Однако большинство респондентов, а именно 61,3%, отметили, что жилье, несмотря ни на что, до сих пор является привлекательным инструментом: 23% из них полагают, что подобные инвестиции могут принести неплохие дивиденды в будущем, а 38,3% убеждены, что вкладывать деньги в недвижимость необходимо хотя бы потому, что в нашей стране этот способ сохранения средств остается самым надежным.

Секрет такой «привязанности» к недвижимости, по мнению ряда экспертов, кроется в неустроенности жизни большинства россиян. Люди измучены квартирным вопросом, и жилье многим кажется венцом успеха. Вместе с тем это не совсем так.

«Стоимость жилья определяется рыночными законами, согласно которым на рынке недвижимости наблюдается существенный разрыв между ее стоимостью и ставками арендной платы, – поясняет начальник аналитического управления банка «Петрокоммерц» Олег Соломин. – В идеале ставка арендной платы должна совпадать с процентами по вкладу на сумму, аналогичную стоимости жилья. Этот разрыв связан как с отсутствием культуры инвестирования, так и с наличием нетрудовых доходов, которые лучше инвестировать на сером рынке недвижимости, ведь, как правило, сделки происходят по условной стоимости, намного ниже реальных значений».

Как долго этот разрыв будет существовать? По словам Олега Соломина, это связано как с активизацией государства в сфере выведения доходов граждан из теневой среды, так и с прозрачным ценообразованием на рынке жилья. Соответственно ответ на вопрос вкладывать деньги в недвижимость или нет заключается в том, как вы себе представляете будущее России. «Судя по ценам, настроение жителей страны крайне пессимистично, и поэтому, например, вклады и акции до сих пор занимают скромное место в обиходе граждан», – полагает господин Соломин.

Окончательное слово инвестировать или нет свободные средства в недвижимость, безусловно, за потребителем. Добавим лишь, что решение вопроса «куда вкладывать деньги» может перейти из теоретического в практическое русло только при наличии четкого понимания инструмента инвестирования и, собственно, наличия свободных средств.