Развод: как поделить ипотеку и остаться друзьями?

Несколько лет назад супруги Виктор и Ольга взяли ипотеку. Кредит был оформлен на жену, а мужчина выступил созаемщиком. После развода Ольга оставила ему квартиру, за которую он продолжает платить банку. В качестве аванса за долю в квартире он отдал ей половину первоначального взноса под расписку. Мужчина опасается: сможет ли он доказать их устную договоренность?

Руководитель юридического управления регионального отделения Сбербанка Елена Пономарева:

«В данном случае фигурируют два понятия: раздел пассивов (задолженности перед банком по жилищному кредиту, на который и была приобретена эта квартира) и раздел активов (квартиры как совместной собственности супругов). Кредит был взят супругами во время брака. Для банка они в одинаковой степени несут обязательства по уплате долга. «Переоформить» этот жилищный кредит на себя Виктор может. Делается это путем замены или вывода одного созаемщика из действующего кредитного договора. Для этого супругам нужно обратиться в банк, написать в произвольной форме заявление, приложить к нему копию свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость, копию свидетельства о расторжении брака, соглашение о разделе совместно нажитого имущества между бывшими супругами (опять же, если оно имеется), а также документы, подтверждающие доходы Виктора.

Рассмотрев все эти документы, банк может изменить состав созаемщиков. Ставка при этом может быть как сохранена, так и пересмотрена. Однако кредитор вправе и отказать в переоформлении договора на Виктора. Например, если кредитоспособность мужчины будет оценена как недостаточная. В этом случае, даже если долг по кредитному договору будет разделен в соответствии с решением суда, данное решение будет иметь значение только для расчетов между супругами, перед банком при наличии невыплаченного кредита супруги будут отвечать по-прежнему совместно.

Если говорить о разделе совместно нажитого имущества, стоит отметить, что для суда не имеет значения, на кого из супругов оформлена недвижимость или кто вносил ежемесячные платежи по кредиту. По закону, и муж, и жена в равной степени имеют права на квартиру.

Разделить недвижимость таким образом, чтобы 100% доли в нем принадлежало только мужу, возможно, если между супругами заключено соответствующее соглашение. Если Ольга только на словах пообещала «оставить квартиру супругу», а по решению суда ей продолжает принадлежать 50% доля в квартире. Расписка, о которой идет речь в вопросе, в зависимости от полноты имеющейся в ней информации может быть расценена как соглашение о разделе имущества между супругами, если, исходя из ее содержания, можно определить волеизъявление сторон на раздел квартиры. Если же такое желание супругов в расписке не зафиксировано, она будет рассматриваться как одно из доказательств при разделе имущества в судебном порядке».

Независимый финансовый аналитик Ирина Кудрякова:

«Супруги выступают созаемщиками и несут ответственность за весь кредит, а не за половину. При этом имущество так же находится в общей или долевой собственности. Как они рассчитываются и кто их них платит за кредит – дело семейное. Если супруги просто договорились между собой – для банка ничего не изменилось – неважно разведены супруги или нет. При этом, если договор о зачете доли за аванс оформлен правильно – при невыполнении условия одной из сторон супруги будут решать тяжбу в суде, но это будет отдельная история, во время которой все обязательства перед банком должны будут исполняться в полном объеме.

В данном случае желательно закрепить все договоренности у нотариуса, прописав как делится имущество и долг по кредиту. Предварительно нужно получить согласие банка. Если речь идет о разделе имущества вследствие бракоразводного процесса – банк пойдет навстречу, при этом большинство банков делает в таких случаях рефинансирование с сохранением процентной ставки».

Адвокат, партнер Адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Дарья Захарова:

«Для разрешения подобных ситуаций семейное законодательство предусматривает институт брачного договора. Он может быть заключен между супругами как в период брака, так и после его прекращения – договором о разделе совместно нажитого имущества. Таким образом бывшие супруги могли бы решить, как будет происходить раздел имущества, находящегося в залоге у банка. Такие сделки лучше заключать письменно.

Попробовать доказать устную договоренность, конечно, можно, но нет гарантии, что суд станет к таким доказательствам прислушиваться. Все-таки данные факты подлежат письменной фиксации. Будет проще, если, например, в расписке прописана цель передачи денег – указано, что они передаются в качестве аванса за приобретение доли в квартире. Кстати, о разделе имущества банк тоже необходимо уведомить. Также стоит внимательно прочитать кредитный договор – возможно, что такие сделки могут заключаться только с согласия банка.

Вообще же, ситуация, когда супруги являются созаемщиками – одна из самых сложных при разделе имущества. Приобретаемое с помощью ипотечного кредита недвижимое имущество оформляется в совместную собственность супругов. В случае развода получается, что и квартира, и долг должны делиться поровну. Идеальный вариант – если супруги даже после развода могут мирно решить этот вопрос. Если так не получается, делить квартиру будет суд. Обычно это происходит так. Суд не трогает ту сумму кредита, которую супруги погасили до развода. Он смотрит, сколько еще осталось платить. Потом он проводит оценку квартиры – это требование закона. Затем, если разделить или обменять квартиру нельзя, суд оставляет ее одному из супругов. Второй супруг получает свою долю в квартире деньгами – их суд взыскивает с того супруга, который остался с квартирой.

Переоформить квартиру на себя Виктор сможет при условии согласия банка. Этот вопрос нужно обсудить с кредитной организацией и по итогам подписать дополнительное соглашение, корректирующее статус заемщика. Вопрос о рефинансировании кредита также остается открытым – он может решаться по взаимному согласию сторон договора (банка и заемщика). В том случае, если банк согласится исключить бывшую супругу из числа заемщиков, мужчина оформит ипотеку на себя – он получит квартиру, долг по кредиту, а также за ним останется обязанность вернуть стоимость доли в квартире. Сложнее будет решить вопрос со ставкой по кредиту – банки, как правило, оставляют за собой право ее пересмотреть. Здесь вопрос также нужно решать путем переговоров с банком».