Цены на квартиры в Кузбассе взлетели до небес. Что будет дальше — ответ риелторов и экономистов

Рынок недвижимости в 2023 году в России в целом и в Кузбассе в частности лихорадило: новостройки стали более востребованными, чем вторичка, а цены улетели в космос. Повлияло на это в том числе и повышение ключевой ставки до 16% всего за несколько месяцев. Вслед за этим последовало ужесточение условий льготной ипотеки, а потом и ограничение суммы займа. И если ипотека и до этого воспринималась как чудовищное ограничение на долгие годы, то теперь и обычный кредит стал неподъемным. Корреспондент NGS42.RU Валерия Городецкая поговорила с экспертами по недвижимости и экономистами и узнала, могут ли цены на жилье в 2024 году снизиться, что будет с ипотекой и какую недвижимость сейчас выгоднее покупать.

В 2023 года россияне, в том числе кузбассовцы, наблюдали за ужесточением кредитной политики в стране. За 12 месяцев Центробанк поднял ключевую ставку пять раз подряд. В итоге 2024 год начался с уровнем ставки 16%, что в два раза выше, чем в январе прошлого года.

Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам, которые, в свою очередь, предоставляют займы предприятиям и простым россиянам. Величина главной ставки, вслед за которой растет и розница, напрямую влияет на различные отрасли экономики и личные финансы обычного потребителя, в том числе на ситуацию на рынке жилья.

Например, крупная компания перед застройкой многоквартирного дома решила взять заем в коммерческом банке, ставка которой увеличилась после очередного внепланового повышения ключевой. Соответственно, после возведения здания стоимость квадратного метра в нём подорожает из-за умноженных затрат продавца.

Те, кто хотел брать ипотеку на покупку жилья, также заметили негативные последствия. За год платежи по кредитам выросли примерно в два-три раза. Тем более это ощущали покупатели на вторичном рынке, ведь этот сегмент никак не субсидируется государством.

На волне повышения ключевой ставки правительство ужесточило условия льготной ипотеки на рынке новостроек. Во-первых, власти увеличили размер первоначального взноса с 20 до 30%. Во-вторых, снизили максимальный размер кредита, но Кузбасса эта мера не коснулась. Сегодня жители региона могут взять по льготным условиям сумму не больше 6 миллионов рублей.

Несмотря на ограничения, льготная ипотека пользовалась в 2023 году огромной популярностью. Большая часть всех займов была связана с двумя программами — семейная ипотека (6% годовых) и ипотека с господдержкой (8% годовых). Проблема в том, что в июле 2024 год истекает их срок действия, а будут ли власти продлевать такую поддержку — неизвестно.

Федеральный эксперт рынка недвижимости, член российской гильдии риелторов Константин Барсуков считает, что при полной отмене госпрограмм цены на вторичке сравняются с новостройками.

Например, по данным Кемеровостата, в третьем квартале 2023 года стоимость квадрата на первичном рынке составляла 102 727 рублей, а на вторичном — 90 145 рублей. После «охлаждения» рынка эта разница может исчезнуть как раз за счет ликвидации льготной ипотеки.

Официально правительство не сообщало об отмене финансирования, но намеки видны в словах председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной.

— О признаках перегрева говорит и динамика цен на рынке жилья, то есть у нас повышение спроса на жилье во многом вылилось в рост цен. Конечно, мы считаем, что здесь должно быть определенное охлаждение. Должны быть сбалансированные темпы роста ипотечного кредита, и тогда вот этот разрыв между «первичным» и «вторичным» рынком жилья будет уменьшаться, — приводит слова главы Центробанка ТАСС.

Как отмечает Барсуков, возможно, часть льготных программ летом 2024 года не возобновиться. Из-за этого стоимость квадрата на вторичном рынке увеличится, но не сильно.

— Я не вижу сейчас потенциала для сильного роста цен. На вторичке всегда можно взять ипотеку, но держать руку на пульсе. К примеру, сейчас ключевая ставка 16%, минимальная ипотека будет 15%, а это не каждый осилит. В любом случае реакции рынка недвижимости не будут резкими, поэтому спокойно можно наблюдать и продумывать варианты, — успокаивает читателей NGS42.RU член гильдии риелторов.

При этом жилье на первичном рынке, как предполагает специалист, в ближайшие полгода не подешевеет. Роста цен, как со вторичкой, он тоже не видит.

Также на стоимость недвижимости в России, кроме отмены льгот, может повлиять и ужесточение политики Банка России. По словам Барсукова, если ключевую ставку снизят на 1–2%, то цены на вторичное жилье зафиксируются.

— Обращаю ваше внимание, что суммы реальных сделок от цен в объявлениях отличаются. Последние сейчас сильно завышены. Если ключевая ставка снизится прилично, к примеру, до 12%, то цены сделок могут подрасти до уровня, указанных в объявлениях. Тем не менее, цены в марте могут откатиться к августу — сентябрю 2023 года. Рост в прошлом году также был вызван повышением ключевой ставки — история повторится. Отмечу, что под откатом я подразумеваю 5–7% от цен реальных сделок сейчас, — отмечает риелтор.

Член гильдии риелторов и директор российского агентства недвижимости Любовь Двойных подтверждает слова Барсукова, что отмена льготной ипотеки повысит цены на вторичное жилье. Эксперт отмечает, что это усложнит жизнь застройщиков и новостройки могут «сдуться». По словам специалиста, некоторые проекты могут и вовсе заморозить.

— Сейчас мы сильно зависим также от ставки. Ранее Сбер поднял ставки на 1%, ВТБ еще держится. Знаю, что в банках сейчас тишина. На проведение ипотечных сделок какой-то еще ажиотаж был перед Новым годом, но это всегда так бывает. Сейчас если берут ипотечный займ, то это 1–2 миллиона рублей. Люди уже не позволяют себе брать по 8–10 млн заемных денег. Платежи просто не подъемные, — рассказала NGS42.RU Двойных.

Тем, кто сейчас продаёт жилье, эксперт рекомендует не бояться снижать цены на торгах, пока еще есть покупательская активность. Через несколько месяцев, по словам риелторов, спрос может упасть еще сильнее, а вслед за этим — и стоимость квартир.

— Не скажу, что на данный момент рынок мертвый: звонки, показы и сделки есть. Но нужно понимать ситуацию, что вы можете потерять миллионы, если сейчас не уступить. У нас одни клиенты хотели продавать квартиру за 10,5 миллиона рублей. Мы им говорим, что она стоит 9,5. Они не согласились, но в итоге через восемь месяцев продали ее за 8,3 миллиона рублей, — вспоминает риелтор.

Как отмечает специалист по недвижимости, в 2024 году россияне, вероятнее всего, чаще будут обменивать квартиры с небольшой доплатой, чтобы не залезать в банковский заём.

— Такие кабальные условия для покупателей с привлечением ипотечных средств, конечно, будут приводить к «охлаждению» рынка по стоимости, — считает Двойных.

Исполнительный директор Ассоциации риелторов Кемеровской области Дмитрий Колчин объяснил корреспонденту NGS42.RU, что в Кузбассе с начала повышения ключевой ставки рынок недвижимости ощутил ажиотажный спрос. Многие кузбассовцы пытались купить вторичку по уже одобренным кредитам с более-менее низкими ставками. Когда эта тенденция прекратилась, спрос резко упал, соответственно, в некотором сегменте снизилась и цена.

На рынке первичного жилья активность покупателей объяснялась кредитами с низкими ставками. После увеличения спроса в 2023 году многие застройщики решили поднять и стоимость квадратного метра. К примеру, в Новокузнецке, по словам эксперта, сильное удорожание было также связано с многолетним дефицитом новостроек.

Специалист предполагает, что рост цен в 2024 году остановится по ряду причин, среди которых высокая ипотечная ставка на вторичку, ужесточение условий льготной ипотеки и недоступность новостроек для большинства жителей. Он отметил, что эти факторы вряд ли приведут к откату ценников вниз.

— Что касается отдельных городов, то дело, думаю, не в их размерах, а в сложившихся уникальных для каждого города совокупностях факторов. В Новокузнецке будет расти первичный рынок до насыщения копившегося многие годы отложенного спроса. В Кемерово возможен переизбыток первичного рынка через несколько лет по мере реализации масштабной реновации и комплексного развития территорий. Юрга в силу ряда причин показывает рост по зарплатам в определенных сферах — это потенциал для роста стоимости, какие-то территории регрессируют, — объяснил Колчин.

По мнению эксперта, отмена льготной ипотеки, в первую очередь, нужна властям, чтобы остановить рост цен на возводимые дома. Однако это может сильно ударить по строительной отрасли. Если программы не продлят, то застройщиков ждет «резкое и болезненное снижение спроса на новостройки». Ко всему в России, в частности в Кузбассе, могут уменьшаться объемы строительства, отчего сократится число рабочих мест. Как отмечает директор Ассоциации риелторов, многие специалисты могут потерять работу — это главный аргумент Министерства строительства, которое выступает за продление льгот.

— Думаю, что истина будет посередине. Нанести такой удар строительной отрасли как локомотиву экономики никто не решится, но снижение бюджетных расходов на покрытие издержек банкам, вероятно, неизбежно. Льготная ипотека останется, но с большими ограничениями, к примеру, в объеме или проценте первоначального взноса, требованиях к заемщикам, аккредитации объектов и так далее, — разъяснил специалист.

Эксперты по недвижимости сходятся во мнении, что цены на жилье, скорее всего, уже не вернутся к уровню 2022 года или начала 2023-го. Тем не менее стоимость вторички и первички может колебаться в зависимости от уровня ключевой ставки. То есть ситуация на рынке недвижимости напрямую будет зависеть от решений Банка России.

Как себя будет вести ЦБ в 2024 году, мы спросили экономиста и директора центра конъюнктурных исследований Института статических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия Остапковича.

— Я не оракул, но оценочно могу предположить из риторики Центробанка, их пресс-релизов и заявлений руководителей, в том числе госпожи Эльвиры Набиуллиной. Когда они поднимали в последний раз ставку до 16%, они сказали, что период высокой инфляции еще не закончился. То есть пока люди живут на некоторых ожиданиях инфляционного давления. Мне кажется, что в первый квартал [Банк России], возможно, не будет увеличивать ключевую ставку. Совершенно точно, они ее не понизят до конца первого полугодия, — предположил эксперт.

Снижение, возможно, начнется летом 2024 года. Недавно Набиуллина заявляла, что ЦБ будет стараться снизить инфляцию к 5% до конца года. Как отмечает Остапкович, при таких амбициозных планах ЦБ придется уменьшить ключевую ставку, чтобы нормализовать экономику.

Все эксперты рекомендуют всё же присмотреться к новостройкам даже после отмены льготной ипотеки. Однако нужно учитывать цель покупки квартиры, доходы и существующий капитал.

— Если сравнивать вторичку или первичку, то сегодня нужно считать. Сейчас ограничили льготную ипотеку и не все на нее могут претендовать. К примеру, недавно мы покупателю делали расчет под аренду и поняли, что ему квартиру в старой застройке покупать выгоднее, — сказал Барсуков.

Любовь Двойных же считает, что, если у человека уже есть жилье, тогда лучше покупать новостройку — так будет меньше рисков.

— Первый вопрос — для чего? Как инвестиция с целью получения дохода — нужно рассматривать конкретный проект, срок инвестиции. Как жилье «про запас» с целью сохранения денег или жилье для себя — нужно смотреть объем собственных денег и доступность для вас льготных программ. В других случаях высокая стоимость метра и необходимость дополнительных вложений на длинном шаге расчета сглаживается гораздо меньшей переплатой по кредиту за счет ставки и первичка будет предпочтительней, — объяснил Колчин.

Недавно редакция NGS42.RU сравнивала, сколько стоит жилье в Кемерове и соседних областных центрах — Новосибирске, Красноярске и Томске. Мы очень удивились результатам. Спойлер: самое дешевое жилье вряд ли можно назвать особо пригодным для жизни.