Товарищ, бди: на что стоит обратить внимание при покупке жилья

Цена, район, расположение, планировка, вид из окна — чем только ни руководствуются люди, выбирая себе квартиру. И зачастую, отыскав-таки идеальный вариант, готовы расслабиться и не обращать внимание на возможные нюансы грядущей сделки. А ведь такая неосмотрительность может привести к неприятным последствиям. На какие тревожные факторы следует обратить внимание, приобретая недвижимость, читайте в материале N1.RU.

Внимание: перепланировка

При приобретении жилплощади нелишним будет выяснить, была ли в ней сделана перепланировка, и если да, то получено ли разрешение. Ведь если прежний владелец решил не узаконивать свои дизайнерские фантазии, то разбираться с этим вопросом придётся новому жильцу. А ведь, как известно, варианты перепланировки бывают разные, в том числе и такие, которые попросту не разрешены законом.

Поэтому не забудьте запросить у продавца технические документы на квартиру.

Внимание: низкая цена

Казалось бы, вот она, квартира мечты — солидная площадь и отличное состояние за смехотворно низкую стоимость. Однако будьте осторожны. Слишком низкая цена, как правило, является весьма тревожным симптомом. Ведь по-настоящему ликвидная жилплощадь не должна иметь оснований для значительного снижения цены. Скорее всего, основания для этого имеет продавец, желая поскорее избавиться от объекта, с которым, вероятно, что-то не в порядке.

«Заниженная цена на квартиру, как правило, сопровождается рядом проблем с документами, — замечает юрист ООО «Юристы Кемерово» Сергей Штырле. — К примеру, может быть ситуация, когда неправильно оформлены документы, подтверждающие право собственности продавца: свидетельство о праве на наследство или ошибочные сведения о сторонах сделки. Также при покупке жилья следует обратить внимание на наличие обременений, таких как аресты или залог. Кроме того, за низкой ценой на квартиру может скрываться задолженность за коммунальные услуги. Ведь по закону, если на момент покупки жилья имеется долг по «коммуналке», он перейдёт новому владельцу».

Внимание: подозрительный собственник

А как, собственно, выглядит человек, продающий вам квартиру? Если он вызывающе неопрятен, имеет явно асоциальный вид и при этом готов продать своё жильё, стоит задуматься. Сделки с такими собственниками могут оказаться очень рискованными, а последствия — непредсказуемыми. Ведь покупку такой квартиры суд может признать незаконной, если бывший владелец или его представители заявят, что он находился в неадекватном состоянии и не понимал, что делает.

Принимайте во внимание внешний вид продавца, его социальный статус и общее «соответствие» продаваемому объекту недвижимости.

К числу подозрительных относятся и те случаи, когда квартиру продаёт доверенное лицо, в то время как с самим владельцем выйти на связь не получается. Доверенность — документ, подлинность которого проверить непросто. Она может быть выдана недееспособным (а то и почившим ко времени сделки) лицом или попросту отозвана на момент подписания акта купли-продажи. Покупателю такое приобретение будет стоить очень дорого, учитывая неизбежные судебные разбирательства и возможные имущественные и финансовые потери.

«При покупке недвижимости желательно иметь дело с её собственником, а не с лицом, действующим по доверенности, — советует Роман Комаров, адвокат некоммерческой организации «Коллегия адвокатов «Советник». — Если всё же без доверенного представителя не обойтись, то необходимо учитывать возможные риски. Доверенность может оказаться поддельной, либо собственник недвижимости мог отозвать её до заключения договора купли-продажи. Чтобы проверить подлинность доверенности, можно обратиться к выдавшему её нотариусу либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты».

Также, по словам Романа Комарова, стоит обратить внимание на текст доверенности, в частности, объём полномочий, которые предоставлены доверенному лицу: уполномочен ли он на получение денежных средств по договору, подписание договора купли-продажи и так далее.

Если квартиру вам продаёт человек преклонного возраста, то это тоже повод задуматься. Дееспособен ли он? Не получится ли так, что впоследствии он или его родственники передумают, заявив, что сделка была заключена в момент плохого самочувствия пожилого человека? К сожалению, судебная практика изобилует печальными случаями, когда предприимчивые пожилые люди (или их наследники) расторгали сделки, злоупотребляя своими правами.

Внимание: развод

Будьте внимательны, покупая квартиру у человека, недавно расторгнувшего брак. Ведь квартира, приобретённая в браке, считается совместным имуществом, и если бывший муж продаёт её без согласия экс-супруги, то это чревато осложнениями. В первую очередь, для нового владельца жилья, ведь суд признает такую сделку незаконной и расторгнет её.

«Приобретая квартиру у человека, который недавно развёлся, проверьте, является ли квартира личной собственностью одного супруга либо была совместно нажита в период брака, — говорит Роман Комаров. — Личной собственностью супруга будет являться, например, недвижимость, полученная им по наследству либо по договору дарения».

Внимание: наследство

В случаях купли-продажи «наследственного» жилья тоже возможны сложности. Случается, что находятся родственники покойного, для которых продажа дедушкиной квартиры стала неприятной новостью, и теперь они намерены расторгнуть сделку в суде. Бывает, что неожиданно появляются претенденты на положенную по наследству долю, а то и «всплывает» новое завещание, а старое признаётся недействительным.

Поэтому перед покупкой жилья у «наследника» проверьте, когда было получено наследство, — оптимальный срок составляет от трёх лет.

Какие ещё документы следует запросить у продавца «наследственной» недвижимости?

«Во-первых, это свидетельство о праве на наследство, — комментирует Сергей Штырле. — В нём должна быть указана информация о наследуемом имуществе, его точные характеристики в соответствии с технической документацией. Такая информация необходима для регистрации права в Росреестре при сделке купли-продажи. Во-вторых, выписка из ЕГРН на указанное помещение. Если текущий продавец намерен продать жилое помещение на основании свидетельства о праве на наследство, то в такой выписке будет дана информация о регистрации права на жильё за наследодателем. В-третьих, справки из ЖЭК: поквартирная карточка, домовая книга, справка о зарегистрированных».

Оспаривается также и договор дарения. Практически незыблем лишь договор ренты, однако это не отменяет того факта, что судебные разбирательства возможны в любом случае.

Внимание: приватизация

Покупая приватизированную квартиру, обязательно проясните, кто в ней зарегистрирован.

«При покупке приватизированного жилья, — говорит Сергей Штырле, — необходимо запросить поквартирную карточку, в которой указаны все члены семьи, которые когда-либо были зарегистрированы на данной площади. Может так сложиться, что один из членов семьи отказался от участия в приватизации, но у него сохраняется законное право на пожизненное проживание в таком помещении. Кроме того, существуют мошеннические схемы, когда правоустанавливающие документы являются поддельными, поэтому всегда необходимо сверять данные с теми, которые указаны в ЕГРН».

Лица, находящиеся на службе в армии или пребывающие в местах лишения свободы, а также несовершеннолетние — все они могут быть зарегистрированы в квартире, не проживая при этом в ней. Однако право на проживание они имеют, и снять их с регистрационного учёта просто так, без их согласия, не получится. Тут даже суд будет бессилен.

Прежде чем купить непроверенную недвижимость, стоит взвесить все «за» и «против». Помните, что чем больше информации о продаваемой квартире и её владельце вы соберёте, тем выше шансы, что в будущем такое приобретение не принесёт вам проблем.

Ранее N1.RU рассказывал, как правильно сдать свою квартиру в аренду и как изменились цены на жильё в Кемерове за последнее время. Наша база предлагает широкий выбор аренды и продажи недвижимости.