Спасибо сыну за квартиру: правила сделок с материнским капиталом

Материнский капитал — один из самых популярных вариантов решения жилищного вопроса в России. Но чтобы наиболее эффективно воспользоваться этой программой, нужно знать нюансы отечественного законодательства. Корреспондент N1.RU выяснил у экспертов, в чём особенности сделок с использованием средств маткапитала.

Покупка жилья — только в России

Главное правило для тех, кто планирует воспользоваться сертификатом на 453 026 рублей: потратить эти деньги можно только на жилую недвижимость. Участок земли, гараж или офис приобрести не получится.

Впрочем, государство ставит и другие ограничения. В частности, квартиру с использованием средств материнского капитала можно купить только на территории России. Также имеет значение качество жилья — ветхие или находящиеся в аварийном состоянии объекты не стоит даже рассматривать, потому что ни один банк не одобрит такой сомнительный объект в случае, если речь идёт об ипотечной сделке.

С ипотекой можно не тянуть

Сертификатом можно воспользоваться для ипотечных нужд — в качестве первоначального взноса или оплаты существующего кредита. Причём в этом случае нет необходимости ждать трёхлетия ребёнка, как этого требуют сделки без привлечения кредитных средств.

«Для того чтобы с помощью маткапитала погасить ипотечный кредит, необходимо получить справку из банка о задолженности по ипотеке. Это немного усложняет процесс для кредитополучателя, однако приятным бонусом будет то, что есть возможность выбора сокращения срока ипотеки или ежемесячного платежа», — говорит Виктор Благинин, экономист, директор центра наукометрии и рейтинговых исследований Уральского государственного экономического университета.

Есть ещё и второй вариант — «прямая» покупка квартиры у застройщика. «Действительно, с каждым днём количество купленных квартир в новостройках по такой схеме увеличивается в геометрической прогрессии, — говорит Виктор Благинин. — Но здесь нужно понимать, что новостройки могут быть в разной степени готовности, и это крайне серьёзная проблема для семьи, которой жильё нужно уже сейчас. Скорее всего, следующие дополнения к программе будут направлены именно на возможность сделки с маткапиталом на вторичном рынке».

Сложности с первоначальным взносом

Казалось бы, 453 026 рублей вполне хватит для первоначального взноса за квартиру стоимостью три-четыре миллиона рублей. Но многие банки без энтузиазма относятся к такому методу реализации сертификата и требуют, чтобы первоначальный взнос оплачивался личными сбережениями.

Если же вы не готовы вкладывать собственные деньги, стоит обращаться лишь в те банки, которые допускают маткапитал в качестве способа оплаты ипотечного взноса. Подавая документы, не забудьте упомянуть, что намерены использовать материнский капитал именно для этой цели.

Обязательное распределение «жилищных» долей

Обязательное условие для покупки квартиры на средства маткапитала — распределение долей. Каждый, кто указан в сертификате, должен получить свою долю собственности в результате реализации заявленной суммы.

Чтобы разделение жилплощади на доли прошло правильно и безопасно, осуществить его необходимо в нотариальной конторе после написания заявления. Затем все бумаги нужно предоставить в банк и Пенсионный фонд.

Отметим, «ипотечная» квартира заложена в банке до тех пор, пока кредит по ней не будет полностью выплачен. Только погасив долг, члены семьи получают свои доли. Поэтому в случае, если взносы по ипотеке перестают поступать на счёт банка, забрать квартиру за неуплату очень просто. Также необходимо участие органов опеки и попечительства, которые следят, чтобы права несовершеннолетних собственников не были ущемлены.

В тех случаях, когда речь идёт о незарегистрированном браке, сертификат с правом его использования получает только мать ребёнка. Отец не вправе рассчитывать на долю недвижимости, которая приобретается посредством материнского капитала.

«Если вы хотите приобрести квартиру на рынке вторичного жилья, стоит узнать, участвовал ли ранее маткапитал в её покупке. Запросите об этом сведения в Пенсионном фонде, и если ответ будет утвердительным, убедитесь, что квартира разделена на количество долей, равное указанным в сертификате именам. Если это не так, значит, кто-то из членов семьи не получил свою долю, и этот факт может осложнить сделку», — отмечает Алексей Григорьев, практикующий юрист, специалист в области права.

Деньги, являющиеся материнским капиталом, нельзя получить в виде наличных. Сумма может быть перечислена только на банковский счёт по указанным реквизитам.

Если вы покупаете квартиру, не используя кредитные средства, то сумма вашей субсидии будет перечислена продавцу через месяц после того, как вы станете собственником жилья.

Разумеется, с точки зрения продавца это не очень удобно — ждать месяц, опасаясь возможных бюрократических задержек со стороны Пенсионного фонда. Поэтому многие собственники прописывают в договоре пункт о том, что акт приёма-передачи квартиры состоится лишь по факту получения всей суммы за продажу недвижимости.

Читайте также, на что стоит обратить внимание при покупке жилья и как действовать, если застройщик объявлен банкротом. База N1.RU поможет вам купить или арендовать квартиру на рынке кемеровской недвижимости.