Старую квартиру можно поменять на новую? Что такое трейд-ин и как это (не) работает

А вы не слышали про программу трейд-ин при покупке квартиры? О том, что так можно купить машину или айфон, знают, конечно, все: сдал старое и с небольшой доплатой купил новое. А вот кому и как сдавать старую квартиру, чтобы потом с доплатой купить в новостройке?!

Неудивительно, в общем, что эта программа быстро растеряла популярность: сейчас таких сделок на рынке примерно 6 процентов. Дорогая ипотека, разрыв в стоимости между вторичным и первичным жильем и снижение активности покупателей на вторичном рынке — всё это сделало трейд-ин менее привлекательным. Подробности — в материале MSK1.RU.

Всё, как со смартфоном или машиной. Это обмен старой квартиры на новую с участием девелопера или его партнеров. Собственник передает свою квартиру в продажу агентству недвижимости, сотрудничающему с застройщиком, либо она выкупается сразу. Деньги от реализации идут в счет оплаты квартиры в новостройке.

Директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин объясняет, что главная идея программы — избавить человека от необходимости сначала самостоятельно продавать старое жилье, а уже потом искать новое.

«По сути, это упрощенный обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на нее покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры», — говорит эксперт.

По его словам, главное преимущество такой схемы — скорость и предсказуемость. Вместо нескольких месяцев ожидания покупателя собственник получает понятный алгоритм сделки с заранее определенными сроками.

Сегодня на рынке используются три основные модели.

Самая распространенная — классический через агентство недвижимости. В этом случае квартира продается практически по рыночной цене, а застройщик резервирует выбранную квартиру на срок от двух до четырех месяцев. Именно этот вариант Валерий Тумин считает наиболее выгодным для большинства покупателей.

«Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на ее реализацию», — рекомендует эксперт.

Вторая схема предполагает моментальный выкуп квартиры инвестором или партнерской компанией девелопера. Деньги собственник получает практически сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом.

Третий вариант — трейд-ин с проживанием (по сути дела, что-то похожее на лизинг). После оформления сделки бывший собственник продолжает жить в своей квартире вплоть до получения ключей от новой.

По словам Валерия Тумина, такой формат позволяет избежать сразу двух серьезных проблем: «Покупателю не приходится платить за временную аренду жилья и организовывать двойной переезд. Особенно удобно использовать такую схему при покупке почти готовых новостроек».

Несмотря на очевидное удобство, трейд-ин редко позволяет получить максимальную цену за свою квартиру. Главная причина — необходимость быстро продать объект. Как в ломбарде: вам дадут мало, зато быстро.

При классической схеме скидка относительно возможной рыночной стоимости обычно составляет около 5–15%. Если речь идет о срочном выкупе квартиры, дисконт может достигать 15–20%, а иногда и превышать эти значения, особенно если объект отличается невысокой ликвидностью.

«Главное преимущество программы — скорость и предсказуемость. Вместо месяцев неопределенности человек получает четкий план перехода из старой квартиры в новую», — отмечает Тумин.

Так что если для вас никакой срочности нет, финансово зачастую выигрывает классическая схема с отдельной продажей старой квартиры и последующей покупкой новой.

«Основной плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены выбранной новостройки. Пока партнерское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить весьма значительную сумму», — говорит MSK1.RU управляющий партнер строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

Не менее полезным он считает формат с проживанием. По его словам, такая схема была бы идеальна для семей с детьми: не нужно арендовать временное жилье, перевозить мебель дважды и оплачивать дополнительные расходы во время ожидания сдачи дома.

Еще один совет Бахчеева касается выбора схемы моментального выкупа. Эксперт рекомендует использовать ее только тогда, когда речь идет о действительно уникальном предложении на рынке.

«Если появляется редкий лот — квартира с необычной планировкой или видовыми характеристиками, которую могут быстро купить, скорость становится важнее размера дисконта. В такой ситуации моментальный выкуп позволяет практически сразу приобрести квартиру, которая при обычной продаже старого жилья могла бы просто уйти другому покупателю», — объясняет он.

По мнению Валерия Тумина, программа особенно удобна сразу в нескольких жизненных ситуациях.

Во-первых, когда семья уже выбрала конкретную квартиру в новостройке и опасается потерять понравившийся вариант.

Во-вторых, если переезд необходимо совершить в ограниченные сроки — например, из-за смены работы, рождения ребенка или других семейных обстоятельств.

Наконец, трейд-ин позволяет избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок, которые традиционно считаются одним из самых сложных элементов вторичного рынка.

«Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — считает эксперт.

При этом эксперты советуют заранее объективно оценивать стоимость своей квартиры и не завышать ожидания. Чем ближе цена к рыночной, тем быстрее удастся найти покупателя и сохранить бронь на выбранную новостройку.

Основной причиной эксперты называют изменение ситуации на рынке недвижимости. Сегодня стоимость новостроек остается значительно выше цен на вторичное жилье. При этом разницу большинству покупателей приходится покрывать ипотекой, а рыночные ставки по кредитам остаются достаточно высокими.

«Когда разрыв в цене между квартирой на вторичном рынке и новой квартирой слишком велик, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой рыночной ипотекой, многие считают передачу своего жилья по программе трейд-ин неоправданным риском, — поясняет Никита Бахчеев. — Застройщики сокращают объем новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остается существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность».