От дефолта до ковида: как менялся рынок жилья в России за 20 лет

Элитные ЖК потеснили хрущевки и панельки, ипотека из подозрительного незнакомца превратилась в лучшего друга, а красный кирпич померк рядом с панорамным остеклением. И это лишь малая часть того, как менялся рынок жилья за последние 20 лет. Мы проследили за взлетами и падениями российской застройки от кризиса до кризиса в проекте «Архитектура перемен», участниками которого стали десятки героев из разных городов страны — застройщики, риелторы, финансисты и обычные люди.

90-е оставили после себя глубокий след: привычный уклад жизни россиян сильно изменился. На фоне взлетевших курсов жители разных уголков страны пытались сохранить свои средства — вкладывали их в то, что надолго останется ценным. Но когда стоимость на всё возросла в несколько раз, покупательская способность упала. Квартиры, техника и всё, что сметали с полок после дефолта, стало недоступным для большинства.

Недвижимость в тот период продавалась, но о чистоте сделок не могло быть и речи. Люди пытались быстрей вложить свои средства во что-то более фундаментальное и доставали пачки баксов из шкафа. Оплата происходила абы как: например, в машинах, с сомнительными лицами, которые вполне себе могли оказаться не риелторами, а рэкетирами. В конце 90-х стать обманутым и лишиться всего, совершив одно неловкое движение, было проще простого.

В 1998 году накануне дефолта вышел закон об ипотеке, но тогда многие о ней даже не узнали. А если и слышали про нововведение, это не меняло в сущности ничего: ставки были неподъемными. Эксперты по недвижимости, знакомые с опытом ипотек в других странах, были уверены в их эффективности, но они не подходили к российским реалиям того времени: выплаты составляли 35–40% годовых.

Когда ипотеки стали приходить в провинции, то с трудом воспринимались со всех сторон — и со стороны заемщиков, и со стороны продавцов. Процедура оформления была длительной и сложной, а никаких гарантий не давалось: под угрозой оказывались и деньги, и время.

Что касается непосредственно застройки, в то время она отражала эмоциональное состояние россиян — хаотичность, разрозненность, отсутствие четкого видения будущего. То же самое представляла из себя и архитектура: проектировщики выбирали разные материалы и не думали о чем-то долгосрочном вроде благоустройства районов. Скорее, работа была нацелена на сделать здесь и сейчас. Так же и люди просто пытались выжить в сложившихся условиях.

Дома отражали даже финансовое расслоение горожан: в каких-то из них были и колоннады, и богатое убранство лицевой части здания, а другие серели на этом фоне своими безжизненными панельными фасадами. У городов одной страны не было общей концепции, и в результате пришли к уплотненной застройке. А потом все распробовали ипотеку: на карте появились целые ипотечные комплексы.

2005–2008. Как зародилось квартирное неравенство

Новый этап стартовал уже к середине 2000-х. Тогда ипотека перестала быть в новинку, а государство стало больше внимания и денег направлять в отрасль недвижимости. Большие бюджеты превращались в массивы разнообразных зданий. Верх одержала комплексная застройка, так как она приглянулась властям.

Процесс разработки плана строительства стал более осознанным — выстроилась четкая процедура, о которой раньше можно было только мечтать. В городах стали появляться жилые комплексы в формате полноценных микрорайонов, где не просто настраивали дома практически друг на друга, но и уделяли вниманию инфраструктуре.

Когда наладились бизнес-процессы, выросла очередь за ипотекой. Ставки снизились, и спрос пошел в гору, да так, что не успевали строить. Только со спросом росли и цены. Квартиры были нужны людям, но стоили они всё еще непозволительно дорого. Именно поэтому ипотека приобрела такую популярность. Курс был взят на недорогое и компактное жилье: так и выросли человейники- многоэтажки, без которых большинство из нас не может представить себе свой город. Именно с этого момента здания стали расти вверх.

По словам самарского инженера-строителя Бориса Ардалина, точечная застройка еще не изжила себя в данный период: «свечки» воздвигались в разных местах и снижали комфортность городской среды. Но это рассуждения эксперта, а люди, жившие то время и не разбирающиеся в тонкостях обустройства городов, довольствовались тем, что есть. Мало кто мог позволить себе квартиру, расположенную в современном комплексе с внутренним двором.

С 2005 года разница в доходах россиян стала ощущаться наиболее явно. Состоятельность определялась не в последнюю очередь жильем — зажиточный класс мог позволить себе элитные комплексы. В них вкладывались инвесторы, площадь вокруг здания обустраивали по полной программе. На каждого предполагалось и парковочное место, да и сами квартиры больше не стесняли движений.

Когда показалось, что российский рынок недвижимости наконец-то переживает подъем, стало очевидно, что ситуация плохо регулируется. Спрос начал превышать предложение, квартир стало не хватать, и цены выросли вновь. Только пережив обновление, квартирный вопрос опять стал проблемой для горожан, а потом всех настиг кризис 2008 года.

Новый этап, начавшийся с кризиса 2008 года, стал временем регресса в жилищной сфере. У застройщиков опять перестало хватать денег. Некоторые специалисты отрасли утверждают, что долгострои появились еще до этого, но все единогласны во мнении, что в период упадка проблема затяжного строительства стала более осязаемой.

Многие компании просто переставали существовать, и люди оставались без денег и без квартир. Вкладываться в недвижимость внезапно стало рискованным, поэтому темпы застройки упали. Даже если документы были в порядке и оформлялось всё по закону, это не было гарантией того, что покупатель увидит свое новое жилье. Количество обманутых дольщиков исчислялось сотнями тысяч.

Пострадали все, не только дольщики: и те, кто взял валютную ипотеку, и те, кто строил дома, и те, кто в это строительство инвестировал. Даже люди с финансовой подушкой безопасности не могли получить кредитование, не говоря уже о том, что в 2008-м ставки подскочили до 36% годовых.

Всё это стало причиной увядания внешнего вида городов. Без хорошего проектного финансирования не могло быть и современных зданий из долговечных материалов. Стало казаться, будто бы отрасль российской недвижимости откатилась назад в развитии.

Должно было пройти время, прежде чем экономическая ситуация выровнялась и рынок принял новый вектор: Европа. Когда средства появились вновь, проектировщики стали ориентироваться на современные тренды, которые задавали направление в сторону комфортного жилья. За опытом стали обращаться прямо к европейским мастерам.

Спрос вырос не на человейники, а на малоквартирные дома и комплексы на периферии городов — хотя квартиры располагались далеко, они были больше тех, которые можно было бы купить в центре за те же деньги. Это не были комнаты или однушки.

Специалисты рассказывают, что с каждым кризисом, который россияне переживали с 90-х, площадь квартир становилась всё меньше. Единственное место в квартире, которую проектировщики не рисковали уменьшать, — кухня. Так как в ней жильцы проводили больше всего времени, размеры квартиры сокращались за счет других комнат. Такая ситуация подтолкнула к созданию студий — маленьких квартир, где и кухня и гостиная не были отделены стенами: тесно, но по деньгам.

Города вернулись к типовым домам с такими же типовыми квартирами — так было дешевле. Экономический спад не давал возможности для экспериментов архитекторов, а сбережений большинства людей не хватало на достойное жилье.

Одна нестабильность сменилась другой — подоспели события 2014 года. Только начав выбираться из кризиса 2008-го, Россия вступила в новый период экономического спада и санкций, от которых оправиться было уже не так легко.

В свете очередного падения рубля люди видели единственный способ сохранить средства — вложиться в недвижимость. Это поддерживало спрос, однако инвестирование в строительство уже не было на том уровне, который закрепился до 2014 года. История повторялась, и вот опять стоимость жилья повысилась в несколько раз, а цены на него выставляли в валюте.

Для того чтобы хотя бы немного остановить кризисные явления в отрасли недвижимости, государство снизило ставки на ипотеки — целью было повысить спрос на квартиры. Это должно было вернуть деньги в сферу строительства и возобновить работы по возведению новых зданий.

Ипотеки с низкими процентами не сразу привлекли людей — еще свежи были воспоминания об обманутых дольщиках. Жизнь многих россиян тогда кардинально изменилась после решения о покупке недвижимости. Никому не хотелось повторения истории, а ведь это действительно было близко — ипотека стала меньше, а количество нечестных застройщиков сильно выросло.

На этом фоне появилась новая модель финансирования строительства недвижимости посредством эскроу-счетов. С ними покупатели квартир получали гарантии того, что застройщик потратит деньги именно на строительство объекта. Кроме того, возведение жилья стало интересным и застройщику, так как доступ к деньгам со счетов появлялся для него только по окончании работ. Хотя в новом законе были свои недостатки, ситуация развернулась в лучшую сторону — сделки стали более безопасными для покупателей.

Обстановка в сфере недвижимости стала немного улучшаться с появлением государственных ипотечных программ и субсидий. Когда снова начали возвращаться к привычным темпам строительства, проекты стали необычными. Казалось, архитекторы истосковались по чему-то новому, нетиповому: использовали всевозможные отделочные материалы, делали дома разной высоты.

При этом комплексная застройка не потеряла популярность. Более того, тенденция к обустройству дворов перекинулась на жилье экономкласса в том числе. Архитекторы продумывали комплексы с заделом на будущее. Эксперименты ставились и на квартирах: стали возникать всевозможные размеры и планировки.

Свои плюсы и минусы проявились и в программах господдержки. Ипотечные льготы действительно показали свою эффективность. Благодаря снижению процентных ставок они стали доступны различным слоям населения, а это подстегнуло спрос. То, что осталось неизменным, так это стремление россиян к комфорту: всем хочется жить в удобной городской среде и, выходя из дома, радоваться благоустроенному внутреннему дворику. Именно поэтому очень актуальными во всех уголках России стали новостройки с продуманным комплексным подходом к обустройству среды вокруг них. И интерес к ним еще долго не угаснет.