Экономия или большой риск? В Кузбассе продают десятки квартир должников — разбираемся с экспертом, стоит ли их брать

Цены на квартиры в новостройках и на вторичке постоянно растут. Поэтому не удивительно, что кузбассовцы пытаются найти адекватные по стоимости варианты. Одной из альтернатив может стать недвижимость должников — считается, что ее реализуют дешевле рынка. Чтобы выяснить, так ли это, мы изучили варианты арестованных либо изъятых в Кемерове и Новокузнецке квартир и домов, выставленных на продажу на площадке «Торги России». И спросили у экспертов, есть ли подводные камни в покупке такой недвижимости.

В столице Кузбасса продается 17 вариантов недвижимости, которой бывшие хозяева лишились из-за долгов. В большинстве лотов квартиры и дома выставлены не целиком, а в разных долях (как правило, меньше половины) — их сразу отбрасываем.

Самое дешевое полноценное жилье должников в Кемерове стоит 2,1 миллиона рублей. Это частный дом площадью 166 квадратов на земельном участке 1,1 тысячи квадратов в Ягуновском. Один из недостатков таких аукционов — нет фото продающейся недвижимости, в лучшем случае 1–2 снимка фасада. Этот случай не стал исключением, здесь кадров нет совсем. Впрочем, для потенциальных покупателей указан номер организатора торгов, с которым можно договориться о совместном осмотре дома на месте.

В следующем лоте за 2,7 миллиона продается квартира на 33 квадрата в Серебреном Бору на Радуге.

Примерно за те же деньги можно приобрести почти в два раза более просторное жилье в Кировском районе. Там выставили квартиру площадью 61 квадрат в пятиэтажке на улице Металлистов.

За 3 миллиона можно приобрести квартиру 41 квадрат всё в том же Серебряном Бору. Самым дорогим лотом стало жилье на улице Сарыгина в Заводском районе Кемерова. За квартиру 43 квадрата в кирпичной пятиэтажке просят 3,9 миллиона рублей.

В Новокузнецке вариантов побольше, и стоимость полноценного жилья должников начинается от 2 миллионов рублей. За эти деньги доступна квартира на 61 квадрат в Заводском районе, в пятиэтажке на улице Климасенко.

За 2,5 миллиона в Куйбышевском районе можно купить жилье площадью 44 квадрата. Оно расположено в пятиэтажном доме на улице Веры Соломиной. Есть вариант и в Орджоникидзевском районе. Там за 3 миллиона продают квартиру на 62 квадрата на улице Пржевальского.

Почти за те же деньги в Куйбышево можно купить квартиру должников площадью 65 квадратов на улице Карла Маркса.

В 3,1 миллиона обойдется однушка на 40 квадратов в Орджоникидзевском районе на проспекте Шахтеров. В Центральном районе на проспекте Дружбы продают квартиру 45 квадратов за 3,3 миллиона рублей. А в Новоильинском на проспекте Авиаторов жилплощадь 67 квадратов оценили в 3,9 миллиона рублей.

Самое дорогое новокузнецкое жилье на аукционе — квартира в 14-этажном доме на улице Тольятти, напротив ТРЦ «Глобус». Ее площадь составляет 150 квадратов, за которые придется отдать 16 миллионов рублей.

Цены на жилье должников привлекают, учитывая, что в среднем стоимость квартир на вторичке в два, а то и в три раза выше. Но, по словам риелтора Елены Андреевой, покупка такой недвижимости гораздо сложнее. Как отмечает эксперт, человеку без опыта будет сложно самому пройти все стадии и учесть важные нюансы.

Андреева отмечает, что перед заключением сделки важно убедиться, что новому владельцу не достанутся проблемы старого. Нередко бывает, что на таких квартирах висит крупная задолженность за коммуналку и капремонт. Вдобавок в жилье могут остаться другие неприятные сюрпризы от прежних собственников. Чтобы не тратить на это время и нервы, проще обратить внимание на другие варианты.

— Чаще всего, когда должника принудительно выселяют из квартиры, он к этому морально не готов. В результате реакция у человека может быть разной. Кто-то спокойно съедет, а другие — начнут специально вырывать розетки или ломать замки. В моей практике были такие эпизоды, — рассказала риелтор.

Об этом говорит и член гильдии риелторов и директор российского агентства недвижимости Любовь Двойных. В ее практике была сделка по покупке арестованной квартиры, где прописано семь человек. Даже после того, как у них не осталось никаких прав там находиться, люди не торопились съезжать.

— В таких ситуациях часто не помогает даже обращение в полицию — если дверь в квартиру никто не открывает, сотрудники особо ничем не могут помочь. Приходилось добиваться отдельного решения о выселении через суд. Но пока шел процесс, у одного из семерых жильцов, женщины, родился ребенок, которого она прописала по тому же адресу, и вновь некоторое время отказывалась съезжать. В общем, нюансов масса, и если выгода по стоимости не очень большая, своему клиенту я бы, скорее, рекомендовала купить обычную квартиру. Условно, если есть жилье должников за 2 миллиона и простая квартира за 2,2 миллиона, проще взять вторую. Если же разница более существенная, скажем 15 и 20 миллионов, здесь уже можно задуматься, чтобы пройти через все преграды к первой, — говорит Двойных.

По словам эксперта Елены Андреевой, большинство случаев продажи жилья должников можно разделить на два типа. К первой категории относятся лоты на квартиры и дома, которые перешли в собственность банка, ко второй — аукционы на жилье, находящееся под контролем других структур, продажу которых курируют судебные приставы.

Как говорит Андреева, для банков дома и квартиры являются непрофильными активами, в продаже которых они напрямую заинтересованы. Благодаря этому, представители финансовых организаций часто помогают с оформлением документов и в других нюансах, в том числе могут одобрить ипотеку на такое жилье.

Если же дом или квартира должника достались другим структурам, взять на них ипотеку будет практически невозможно — банки чаще всего считают их проблемными и предпочитают не связываться. Также покупателю придется рассчитывать только на себя (или на нанятого риелтора) при подготовке необходимых документов.

— Спрос на жилье должников не нулевой — клиенты периодически про него спрашивают. Но когда им объясняешь детали, многие начинают опасаться возможных проблем и переключаются на обычные квартиры, даже если за них надо будет заплатить чуть больше. Вообще по сделкам с арестованным или изъятым жильем нет каких-то универсальных рекомендаций — в каждом случае свои особенности, с которыми нужно разбираться, — считает эксперт.

Елена Андреева добавила, что некоторые квартиры должников можно купить по сниженной цене, однако так происходит не всегда. Как правило, сначала жилища выставляют на аукцион по стоимости, приближенной к рыночной, и с течением времени, если не находится покупатель, она постепенно падает. Например, упомянутый в самом начале дом в Кемерове за 2,1 миллиона при отсутствии спроса к середине июня может подешеветь до 1,4 миллиона.

В конечном счете, чтобы найти хороший вариант на рынке жилья должников, нужно постоянно его мониторить, выезжать и осматривать появляющиеся лоты, быть готовым решать проблемы от прежнего владельца и оформлять множество документов. Стоит ли экономия этих усилий или лучше заплатить побольше, но избавить себя от забот, — каждому решать самому.