Ломаем по закону

Квартиру мечты далеко не всегда определяет только хороший дом и отличный ремонт, важная составляющая идеального жилья — грамотная и функциональная планировка. Большинство собственников начинают изменения непосредственно с ремонта, однако законодательство позволяет начинать преобразование в квартире только после получения разрешения. Журналист N1.RU разобрался, что считается перепланировкой и какие документы требуются, чтобы узаконить планируемые и уже имеющиеся изменения.

Согласно Жилищному кодексу РФ, вносить изменения в планировку квартиры можно только, проведя предварительное согласование перепланировки. Это актуально не только для вторичного жилья, где соседи могут написать жалобы, но и в новостройках. Управляющие компании зачастую не позволяют приступать к ремонту без предоставления распоряжения Жилищной инспекции.

Что такое перепланировка

Перепланировка квартиры подразумевает изменения её конфигурации, которые должны быть внесены в техпаспорт жилого помещения.

«Иначе говоря, если задуманные вами изменения затрагивают несущие стены, перегородки и капитальные конструкции, вентиляционные шахты и дверные проёмы, то согласовывать придётся, — уточняет юрист по жилищным вопросам ООО «Юристы Кемерово» Вера Устюгова. — Ликвидацию дверных проёмов, объединение помещений с целью увеличения площади за счёт балкона, лоджии, а также технических или общих помещений требуется узаконить».

При этом можно действовать без разрешения властей, если вы планируете менее глобальные изменения:

• косметический ремонт (смена отделочных покрытий стен, пола и потолков);

• установка или демонтаж встроенной мебели;

• замена систем вентиляции, водоснабжения и прочего инженерного оборудования;

• установка на фасаде дома кондиционеров и антенн;

• реконструкция фасадов дома;

• ремонт балкона и лоджии.

«Существует проект перепланировки и планировочные решения, это разные виды услуг, — рассказывает генеральный директор дизайн студии «Хочу дизайн» Константин Мищеряков. — Проект перепланировки — это государственный документ, который требуется для того, чтобы узаконить изменения. В нём есть такие разделы, как план расстановки стен, план гидроизоляции, план электрики, сантехники, план вентиляции. Это больше технический проект, в то время как планировочные решения — это скорее дизайнерский проект, с точной расстановкой мебели вплоть до места корзины с бельём для стирки».

По словам специалиста, в среднем изготовление плана для узаконивания изменений в планировке квартиры в среднем занимает полторы-две недели.

Подготовка к перепланировке

Как упоминалось выше, предпочтительнее узаконить проект перепланировки, и только потом приступить к его выполнению, так как это позволит избежать нарушений Жилищного кодекса. Разбираемся, что нужно для того, чтобы законно перепланировать жилое пространство в квартире.

Шаг 1. Сначала нужно подготовить необходимые документы: выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счёта (эти документы запрашиваются в паспортном столе ЖЭКа и изготавливаются примерно 14 дней), свидетельство о государственной регистрации права и договор социального найма. Также стоит предоставить квитанцию, удостоверяющую оплату госпошлины.

Шаг 2. Со всеми перечисленными документами и техническим паспортом квартиры Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок которого не должен превышать пять лет, необходимо написать заявление о перепланировке в местном Управлении архитектуры. Уже на этой стадии специалист управления подскажет, возможны ли задуманные изменения.

Шаг 3. Далее необходимо подготовить и оформить непосредственно проект перепланировки, который можно заказать как в государственных проектных организациях, так и в частных компаниях. Обратите внимание, что в Жилищной инспекции существует «Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий». Ваша желаемая перепланировка может оказаться именно там.

Шаг 4. Готовый проект нужно согласовать в Пожарной службе, госсанэпиднадзоре, а также в Управляющей компании либо ТСЖ. Также потребуется письменное согласие на перепланировку всех совершеннолетних членов семьи, входящих в число собственников.

Для изменения планировки квартиры в старом доме с исторической ценностью потребуется письменное одобрение органа по охране памятников архитектуры.

Шаг 5. Все собранные и согласованные документы необходимо передать специалисту в Управлении архитектуры на согласование.

Решение будет принято в течение 45 дней. Если перепланировка одобрена, можно начинать работу. Отказать в изменении планирования пространства могут в основном по двум причинам: либо изменения в конфигурации квартиры не вписываются в строительные нормы, либо вы подали неполный пакет документов.

По словам Константина Мищерякова, несмотря на то, что в законодательных документах нет точных правил оформления плана перепланировки, а есть только общие понятия, при особом составлении такого документа государственные органы не принимают план.

«Например, если включить в этот документ детальные разделы, с привязками выключателей, розеток и всего прочего, то управление архитектуры такой проект может забраковать. Именно в связи с этим нам приходится разделять проекты для узаконивания и пользования заказчика», — поделился специалист.

Согласование уже произведённых изменений

Если перепланировка уже сделана, то в худшем случае орган по согласованию вправе заставить вернуть планировку квартиры в прежнее состояние. Однако новый Жилищный кодекс допускает возможность узаконить уже совершённые изменения. Обычно эта процедура производится через суд в том случае, если перепланировка не создала угрозу жизни и здоровью, а также не нарушила интересов соседей.

Прежде всего, потребуется собрать аналогичные документы, как и при подготовке к перепланировке, за исключением освидетельствования квартиры в БТИ — его стоит заказать заново.

Когда вы получили новый план квартиры с пометкой «Перепланировка не согласована», необходимо проконсультироваться у специалиста Управления архитектуры и написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки. Также нужно получить разрешения в госсанэпиднадзоре, Пожарной службе и балансодержателе дома.

Когда изменения будут согласованы во всех инстанциях, документы нужно отправить в суд, где они либо признаются законными, либо придётся привести планировку квартиры в прежнее состояние.

«Суд может заставить вернуть в первозданный вид уже совершённую планировку с нарушениями. Но если незаконные изменения выявляются в досудебном порядке, то в предписании назначается штраф в размере 2 тысяч рублей», – рассказывает Вера Устюгова.

В любом случае стоит помнить, что незаконная перепланировка может оказаться серьёзным препятствием, если речь зайдёт о распоряжении квартирой: продаже, обмене, оформлении в дар или в наследство.

«Таким образом, при приобретении вторичной недвижимости можно запросить новый технический паспорт на день совершения покупки, потому что в старом могут быть не отражены изменения в планировке. Но так как для юстиции техпаспорт больше не нужен, это становится только личной инициативой покупателя», — советует юрист.