Кузбасский люкс с ароматом фекалий: жители поселка под Кемеровом годами воюют с бизнесменом, который его построил

«Элитный коттеджный поселок неподалеку от города в тихом и экологически чистом районе с живописными пейзажами. В пешей доступности река Томь и склон горы Люскус, уровень комфорта и безопасности соответствует самым высоким требованиям» — именно так описываются Журавлевы Горы на сайте застройщика. А вот счастливчики, уже купившие тут недвижимость, называют это место выгребной ямой, жалуются на мусор, крыс и слив канализации прямо за домом и много лет воюют с бизнесменом Владимиром Жуковым, который владеет землей. В конфликте разбиралась корреспондент NGS42.RU Елена Гуськова.

Въезд в коттеджный поселок выглядит основательно и презентабельно: красивые ворота, украшенные надписью «Журавлевы Горы» и изображением птицы, будка охраны и хоть и открытый, но всё же шлагбаум. На въезде машины никто не останавливает, нас свободно пропускают внутрь. Неподалеку уже собралась группа около десятка человек — местные жители встречают нас, чтобы провести экскурсию по поселку и рассказать о проблемах.

По словам представителей делегации, купив элитную загородную недвижимость, они оказались фактически в заложниках. Продает участки и строит дома здесь ООО «Строительное Управление "Журавлевы Горы"», учредитель и генеральный директор которого, Владимир Жуков, выкупил землю у муниципалитета еще в нулевых. Его строительная компания проложила дороги, провела коммуникации. После этого в поселке стали появляться жильцы. Сейчас населенный пункт насчитывает более 221 владельца недвижимости, некоторые еще строятся, большинство живут постоянно.

— Мы его холопы здесь, он так и сказал моему мужу: «А ты кто такой? Я здесь был 200 лет, а ты кто?» Он любезный, только когда денежки берёт, а как сделка оформлена, сразу знать никого не желает, хамит, — с горечью говорит местная жительница Нелла Чернякова.

За уборку территории и прочие работы отвечает ООО «УК "Журавлевы Горы"». В названии компании есть слово «управляющая», но местные жители заявляют: она такой не является, так как нет лицензии.

Однако в реестре управляющих организаций есть упоминание ООО «УК "Журавлевы Горы"», более того, согласно ГИС ЖКХ, у этой компании есть и лицензия на управление многоквартирными домами.

По словам жителей, общего имущества в коттеджном поселке нет. Дома и участки — это объекты индивидуального строительства, а вся остальная территория, включая дороги, улицы и инженерные коммуникации, как говорят местные жители, — частная собственность Жукова. А потому в отличие от обычных кемеровчан, жители поселка не могут сменить УК простым собранием домовладельцев.

Кемеровчане отмечают, что ежемесячная плата за коммунальные услуги здесь превышает шесть тысяч рублей. Отдельно оплачивается уличное освещение и вывоз мусора. Если посчитать сумму вместе с потреблением газа и электричества в доме, то выйдет не менее 15 тысяч на семью.

При этом по всем пунктам обслуживания у жильцов накопились претензии.

Самая главная проблема, по словам местных жителей, с канализацией. Изначально стоковые воды со всех домов отправлялись в резервуары в лесу прямо за домами. Там отходы жизнедеятельности отстаивались, что-то время от времени вывозила специальная машина, а часть вытекала прямо на открытый грунт в лес. Затем вонючий ручеек отправлялся прямиком в Томь. Стоит ли говорить, что это грубейшее нарушение?

В 2019 году Владимир Жуков отчитался природоохранной прокуратуре и населению поселка, что построены очистные сооружения. Бороться со зловонной проблемой должны специальные бактерии. Они существенно ускоряют разложение отходов, превращая их в газ, безвредный осадок и чистую воду. Ручеек продолжает уходить через грунт в Томь, но загрязнять реку он уже не должен.

Правда, в реальности от текущей воды здорово разит канализацией, так что назвать воду безвредной не поворачивается язык.

Жители Журавлевых Гор рассказывают, что раньше воняло намного сильнее. Запах стал чуть тише после того, как на отстойниках установили трубу. Она отводит ароматы высоко в небо.

— Но это же не может быть так по согласованному с Роспотребнадзором плану! Посмотрите, он эту конструкцию примотал к березе. Какая-то самоделка, так же не должно быть! — возмущается Александр Медведев.

Сами колодцы тоже уже находятся во внешне плачевном состоянии: бетон крошится, резервуары подтекают, вокруг образовался налет из содержимого.

Рядом с колодцем на неприглядной куче лежит сачок. Местные жители пояснили, что этим инструментом специалисты отчерпывают излишки, когда резервуар переполняется.

Инициативная группа регулярно пишет обращения во все инстанции. Последний ответ от Роспотребнадзора пришел 6 мая 2024 года. Ведомство вынесло предостережение о недопустимости нарушения требований по обращению с жидкими бытовыми отходами. Но и только.

Еще одна значимая претензия от населения к УК «Журавлевы Горы»: непонятно из чего складывается ежемесячная оплата коммунальных платежей. Например, один из участников инициативной группы жильцов, Вячеслав Бак, рассказал, что только за вывоз мусора платит 800–900 рублей в месяц.

Между тем по тарифу «Чистого города» кемеровчанин платит по нормативу 75 рублей в месяц. Если бы жители заключали договоры с оператором напрямую, сильно бы сэкономили. Однако это невозможно, оператор не может оборудовать мусорные площадки без согласования с собственником.

Между тем на территории поселка на 221 дом находится всего одна оборудованная площадка по сбору мусора, включающая семь обычных контейнеров и два под пластик. К моменту нашего приезда площадка выглядит чистой, однако жители говорят, что опустошение произошло только накануне вечером.

— Мусор не вывозили так давно, что он скопился и вокруг баков тоже, его просто некуда было складировать. Потом контейнеры опустошили, на земле всё оставили. При этом в штате есть дворники, которые из нашего кошелька получают зарплату. Это входит в стоимость обслуживания поселка, — говорит местная жительница Нелла Чернякова.

В отдалении находится мульда для крупногабаритного и строительного мусора. Его вывозом занимается «Спецавтохозяйство», и его услуга оплачивается отдельно. Однако так как обычные мусорные баки быстро переполняются, в мульде оказывается не только поломанная мебель, коробки и ветви, но и такие же бытовые отходы. А вывоз здесь еще реже. Результат: шныряют крысы, а бродячие собаки растаскивают отходы по окрестностям.

— Да, у нас в элитном поселке бегают элитные крысы, течет элитная канализация, всеё прекрасно, — во время экскурсии шутят журавлевцы.

Неприятная неожиданность, учитывая, что цены на жилье в поселке начинаются от 14 миллионов рублей, а в среднем дом обойдется около 20 миллионов.

Недовольны посельчане и уборкой улиц. Помимо мусора дороги пачкает и разбивает тяжелая строительная техника, так как сейчас возводится сразу несколько таунхаусов. Жители возмущены, что выгоду получает застройщик, а за очищение и ремонт платят они.

По-настоящему ухоженным сейчас выглядит только небольшой пятачок в центре, где находится сама управляющая организация, центр продаж и коттеджи первой очереди.

— Подается всё по одной схеме: он рассказывает красивые сказки, как здесь будут пруды, лебеди плавать, школы и детские сады. Я здесь 15 лет живу и всё слышу про эту школу. Так ничего и не построилось. Он только новые участки нарезает, лес вокруг вырубает под новые дома, уже и леса почти не осталось, — печально вздыхает Вячеслав Бак.

Зимой картина еще печальнее. Как говорят жители поселка, снег с улиц убирается редко, при этом его не вывозят, хотя такая строка есть в платежке, а попросту скидывают во дворы домов. Хозяева потом, по их словам, чистят снег сами.

У населения возникает вопрос и об электричестве.

— Мы даже не знаем, сколько поселок потребляет электроэнергии в плане наружного освещения. В квитанциях только сумма, киловатт нет. Кто знает, может, он к наружным сетям подключает свою строительную технику. Затем он деньги за коттедж с покупателя получил — мы за энергию заплатили. Он ведь любую сумму может выставить, — продолжает Бак.

Еще в 2020 году домовладелица Нина Медведева, за чьим участком как раз протекает фекальная речка, обращалась и в природоохранную прокуратуру, и в управление Росприроднадзора. Свой запрос прокуратура также передала по компетенции в Южно-Сибирское межрегиональное управление Росприроднадзора. Специалисты выехали на место и сумели уловить проблему.

— За домами расположен канализационный колодец, возле которого ощущается специфический хоз-фекальный запах. На расстоянии около 60 метров обнаружен сброс стоков, которые самотеком поступают в водный объект, — говорится в документе (все ответы есть в распоряжении редакции).

В результате было принято решение о возбуждении дела об административном правонарушении. Однако минуло четыре года, а ситуация коренным образом не изменилась.

Министерство жилищно-коммунального и дорожного комплекса Кузбасса умыло руки. В своем ответе ведомство пояснило, что так как поселок, сети водоотведения и накопительный коллектор находятся в частных руках, то и у министерства нет полномочий контролировать юридическое лицо. По всем вопросам жителям было предложено обращаться непосредственно в УК «Журавлевы Горы» или прокуратуру.

Вячеслав Бак уже в этом году вновь обращался в прокуратуру Кемеровского района. Заявление передали в ГЖИ Кузбасса. В свою очередь, Госжилинспекция написала в ответе, что обслуживание общего имущества регулируется не Жилищным, а Гражданским кодексом. То есть если ваши права нарушены, обращайтесь в суд.

Интересно, что к ГЖИ апеллирует Роспотребнадзор Кузбасса, куда обратилась Нелла Чернякова с жалобой на необоснованные расчеты в счетах на коммунальные услуги.

— В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (Государственной жилищной инспекцией Кемеровской области), — ответ Роспотребнадзора завершает замкнутый круг.

Кажется, что все контролирующие органы не горят желанием разбираться в сложной ситуации и перекидывают эту «горячую картошку» друг другу.

Не нашла нарушений и антимонопольная служба. Это ведомство, напротив, ссылается именно на Жилищный кодекс.

— Хозяйствующий субъект (управляющая организация, удовлетворяющая требованиям раздела 10 Жилищного кодекса РФ) не может быть признана занимающим доминирующее положение в границе нескольких домов, находящихся под его управлением, потому что собственники в любое время могут изменить способ управления многоквартирным домом, — поясняет ФАС свой отказ возбуждать дело о нарушении антимонопольного законодательства

Редакция NGS42.RU также направила запросы в прокуратуру, администрацию муниципального округа и Госжилинспецию Кузбасса. В последнем ведомстве нам пояснили: управлять каким-либо имуществом коттеджей можно и без лицензии и это не будет нарушением.

— В соответствии с ч. 2 ст. 192 ЖК РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Следовательно, осуществление управления каким-либо имуществом индивидуальных домов, коттеджей, таунхаусов без получения лицензии не является нарушением и, соответственно, не предусматривает наложение санкций за нарушение лицензионных требований, — говорится в полученном нами ответе ГЖИ.

Согласно ответу, у администрации Кемеровского округа отсутствуют правовые основания для проверки соблюдения законодательства застройщиком, а также управляющей компанией.

Другая сторона

Нам удалось встретиться и с самим Владимиром Жуковым. В административном здании поселка, где расположен офис продаж и УК, директор оказался на месте и сразу же принял нас, согласившись ответить на все вопросы.

Сразу же Владимир Жуков обратил внимание на то, что «бунтовщиков» из 221 собственников всего 16 человек, остальные активно недовольство не выражают. Инициативная группа отказывается платить по счетам, и у них накопился значительный долг. Ведутся судебные разбирательства. Однако проблемы со стоками руководитель не отрицает.

— Зимой приезжал заместитель прокурора природоохранного департамента. Я дал ответы на все вопросы. Мне поставили срок, в который я должен устранить. Это конец года. Сейчас мы отчитываемся природоохранной прокуратуре о всех наших шагах и действиях. Сейчас главная у нас проблема — оформить, узаконить этот сброс с очистных сооружений. Он по технологии идет на рельеф, — пояснил Жуков.

По его словам, те самые бактерии, которые должны очищать накопитель, уже внутри. Загвоздка заключается в температурном режиме. Чтобы микроорганизмы хорошо себя чувствовали и размножались, нужно около 15 градусов тепла. В зимний период в коллекторе всего +9. На это время маленькие помощники засыпают.

— Сейчас поставим дополнительный компрессор, который будет давать теплый воздух. Мы вкладываем около миллиона рублей на обогрев, и проблема должна уйти. В срок всё исправим, — рассказал предприниматель.

Также, по мнению застройщика, одной площадки для сбора бытового мусора на весь поселок вполне хватает, поэтому он не видит проблему загрязнения улиц.

Не отрицает предприниматель и того, что поселок всегда будет находиться в частных руках.

— Мы обслуживаем то, что мы построили. Если не мы, то здесь всё зарастет грязью и мусором. Здесь нет товарищества, это частная собственность, — говорит Жуков.

Жуков не понимает, почему должен возвращать выкупленную землю муниципалитету. Он рассказал, что в 2005 году здесь было «сплошное кукурузное поле». И взять эту землю в аренду под строительство стоило больших усилий.

— В восьмом году, когда был большой экономический кризис, в Подмосковье обанкротились 78% застройщиков. Мы тоже здесь были в очень сложной ситуации, были долги по недостроенным домам. Все проблемы, все долги мы отдали, и сейчас развиваемся. И то, что мы зарабатываем при строительстве, мы вкладываем в развитие, — поясняет Жуков.

Он уверяет, что школа и детский сад рано или поздно возникнут. Просто сейчас на этой территории проживает еще недостаточное количество детей.

Сейчас самой вопиющей проблемой поселка остается загрязнение окружающей среды. Что делать собственникам коттеджей, рядом с которыми протекает ароматный ручеек — вопрос открытый.

Поскольку Журавлевы Горы полностью частный и коммерческий проект, рычагов влияния на застройщика и управленца фактически нет. Остается надеяться, что Госжилинспекция, антимонопольная служба, муниципальные власти и прокуратура всё же обратят внимание на чаянья местных жителей.

Пока же идея покупки элитной недвижимости за десятки миллионов рублей без возможности контролировать расходы и благоустройство территории как будто бы себя не оправдывает.