Почему в Кузбассе взлетели цены на жилье: объясняют эксперты

В Кемеровской области дорожает недвижимость. Только в I квартале 2021 года цены на первичном и вторичном рынке выросли на 6%. А если сравнивать с прошлым годом, то рост и вовсе составил 16% в новостройках и 27% на вторичном рынке. Во втором квартале года квартиры на первичном рынке прибавили еще 2,3%, а на вторичном — сразу 10,8%.

Разбираемся, почему так сильно выросли цены, чем объясняют рост власти Кемеровской области и эксперты.

Что на самом деле случилось с ценами?

Рост цен на недвижимость в Кузбассе начался с I квартала 2020 года. Это было самое начало пандемии. Спрос на недвижимость сильно упал. Только за один месяц у разных девелоперов спрос на недвижимость снизился от 50 до 70%. По данным Национального бюро кредитных историй, за три недели карантина количество новых заявок на ипотечные кредиты сократилось на 72,8%. Люди тогда решали бытовые проблемы, а не покупали жилье. И если бы карантин продлили еще на один месяц, то потери прибыли у девелоперов могли бы достигнуть до 100%.

Но Владимир Путин предложил «поддержать и наших граждан, и строительную отрасль» с помощью льготной ипотеки. В итоге выход из карантина и дешевая ипотека создали ажиотажный спрос и разогнали цены на рынке недвижимости.

Цена стали расти не только в Кузбассе, но и в целом по стране. В среднем по России с 1-го по 4-й квартал 2020 года цена за квадратный метр в новостройке выросла с 71 503 до 79 003 рублей (на 16%), на вторичном рынке — с 61 067 до 66 714 рублей (на 9%).

По данным Кемеровостата, в Кузбассе ситуация была плюс-минус такая же, что и по всей стране. В первом квартале 2020 года после введения льготной ипотеки резко подорожали типовые квартиры в новостройках — с 41 438 до 51 746 рублей (на 25%) за квадратный метр. Далее, в 2020 и 2021 году этот рост продолжился, и сейчас, по данным Росстата, средняя цена за квадратный метр в новостройке составляет 57 956 рублей.

— Согласно данным «Авито Недвижимости», в июне 2021 года наблюдалось заметное повышение цен на рынке недвижимости Кемеровской области в обоих сегментах — средняя стоимость квартиры в новостройках увеличилась на 42% за последние два года (июнь 2021 года к июню 2019 года) и на 25% за последний год (июнь 2021 года к июню 2020 года), составив 46 493 рубля за квадратный метр и 2,6 млн рублей за объект, — рассказывает Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

Несмотря на то что программа льготного жилья касалась в первую очередь квартир в новостройках, цены на вторичном рынке выросли следом. Сейчас средняя цена за квадратный метр составляет 53 084 рубля. В первом квартале 2020 года эта цена была 41 484 рубля, то есть квартиры подорожали почти на 30%.

— Что касается рынка вторичного жилья, здесь за последние два года отметки повысились на 27% (июнь 2021 года к июню 2019 года) и на 19% за последний год (июнь 2021 года к июню 2020 года) и стали равны 40 073 рубля за квадратный метр и 1,9 млн рублей за объект, — говорит Дмитрий Алексеев.

Сильнее всего, по данным «Авито Недвижимости», на первичном рынке подорожали квартиры-студии, цены на которые за два года выросли практически в 1,7 раза — 68 519 рублей за квадратный метр и 1,9 млн за объект. А на вторичном рынке наиболее рост цен затронул квартиры со свободной планировкой — в 1,7 раза, составив 67 708 за квадратный метр и 3,9 млн за объект (июнь 2021 года к июню 2019 года).

Чем объясняют повышение цен власти Кемеровской области?

У местных властей несколько объяснений того, почему выросли цены на недвижимость. Губернатор Кемеровской области в интервью NGS42.RU объяснил стремительный рост высоким спросом на квартиры в новостройках, который застройщики удовлетворить не могут.

— В регионе появился спрос на квартиры, а предложений оказалось мало. Строители наши не успели раскрутиться. Поэтому у нас взлетела цена на квадратный метр, — объяснил глава региона Сергей Цивилёв.

Ранее в интервью РИА Новости Цивилёв назвал рост на недвижимость «плановым».

— Надо больше строить и регулировать спрос и предложение на рынке жилья. При этом сказать, что цены на квартиры резко повысились в нашем регионе, нельзя. Идет плавное повышение цены, на что вдобавок влияют инфляция, стоимость стройматериалов. Всё это в совокупности, конечно, отражается и на стоимости строительства, — сказал Сергей Цивилёв.

По нашему запросу Министерство строительства Кузбасса прокомментировало рост цен на недвижимость.

— По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кемеровской области, в Кузбассе средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилья на первичном рынке в первом квартале 2021 года составила 56 859 рублей. Сведения о ценах по итогу квартала 2021 года в настоящее время не опубликованы, по предварительным данным, рост цен составит 2%, — рассказали в ведомстве.

На сегодняшний день данные за II квартал 2021 года уже опубликованы. Цена по итогам квартала составила 58 163 рубля за квадратный метр, то есть цена за квадратный метр действительно выросла еще на 2%.

В Минстрое также объяснили, с чем они связывают рост:

• высокий спрос на жилье;

• ограниченное предложение на рынке;

• увеличение затрат застройщиков из-за роста цен на строительные материалы.

По комментариям властей складывается впечатление, что наиболее серьезная проблема, которая сказывается на росте цен, — это недостаток строительства. Это притом что в последние годы объем сдаваемого жилья растет. В 2020 году в эксплуатацию ввели 825 тысяч квадратных метров жилья, в 2019-м — 766 тысяч, в 2018-м — лишь 640 тысяч (минимум за последние 10 лет).

Всего же в регионе возводят 185 домов общей площадью миллион квадратных метров. До конца 2021 года в эксплуатацию введут 90 многоквартирных домов, из которых более 20 — социальные. Так что, возможно, проблема предложения в регионе в ближайшее время решится.

Что говорят эксперты?

В целом все эксперты сходятся во мнении, что ситуация с ростом цен на недвижимость в Кемеровской области мало чем отличается от происходящего в России. Дорожают квартиры по всей стране, а не только в Кузбассе.

— Стоит отметить, что динамика цен в июне 2021 года на недвижимость на рынках Кемеровской области и в России в целом выглядела схожим образом. Так, средняя стоимость нового жилья в России также увеличилась за последние два года в 1,5 раза (июнь 2021 года к июню 2019 года) и на 34% в годовом исчислении (июнь 2021 года к июню 2020 года), составив 87 181 рубль за квадратный метр и 5,7 млн рублей за объект, — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

Первая причина, из-за чего дорожает жилье, — это инфляция. Причем, как отмечает экономист Георгий Остапкович, из-за этого дорожает недвижимость не только в России.

— Я бы сказал так, что это повышение цен идет в общемировом тренде, а общемировой тренд, естественно, опускается на общероссийский, — объясняет экономист Георгий Остапкович, — То есть повышение цены идет на жилье практически по всей России и во всем мире. Просто деньги стали дешевле, потому что все страны запустили печатный станок в борьбе с коронавирусной атакой, помогают людям и бизнесу. И выпуск новых необеспеченных денег поднимает цены на все активы: и на продовольственные, и в том числе на жилищные активы. Это такая тенденция общемировая. Она идет и в Кемерово, и в Москве еще большими темпами.

Вторая причина, о которой говорят эксперты, — это повышение цен на металлы и строительные материалы. По данным Росстата, в июне цены на стройматериалы подскочили на 6,75%, а с начала года — на 20%. Согласно данным мониторинга Национального объединения строителей, наибольший рост с января показал металлопрокат (80–100%), древесина (40–70%), утеплители (20–40%), битум дорожный (40–60%). Всё это сильно повышает себестоимость жилья у застройщиков.

Третья и основная причина, которая привела к росту в 2020 году и до сих пор влияет на цены, — это льготная ипотека.

— Основное повышение произошло осенью прошлого года, — говорит Константин Барсуков, член российской гильдии риелторов. — Ажиотажный спрос связан с карантином, с падением рубля. Психологические моменты совпали с экономикой, и получился ажиотажный спрос на недвижимость в конце прошлого года. В этом году рост также связан с продолжением волны ажиотажного спроса. Плюс инфляционные издержки. Цены на строительные материалы тоже растут, и понятно, что застройщики тоже включают это в стоимость. В целом в этом году, я думаю, что уже такого сильного роста не будет.

— Несмотря на то что темпы роста цен на рынке недвижимости становятся менее впечатляющими, прошлогодние тенденции к повышению стоимости жилья сохраняются и в этом году. Среди ключевых факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на рост цен, стоит упомянуть увеличение себестоимости строительства новых зданий в связи с высокими темпами инфляции и постепенным переходом на проектное финансирование (долевое строительство с использованием эскроу-счетов), повышающие себестоимость жилых проектов, а также общее подорожание строительных материалов и увеличение затрат на рабочую силу. Кроме того, провоцировать увеличение стоимости жилой недвижимости в некоторых регионах продолжают льготные условия выдачи ипотеки, — считает Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости».

— Пока еще срабатывает эффект дешевой ипотеки. Люди бросились за счет относительной дешевой ипотеки скупать жилье. Вот эти вот все факторы, они дали выброс цен. Я не знаю, насколько он будет продолжительным. Думаю, что в течение полугода или максимум года спрос и предложение найдут равновесие, цена зафиксируется на какое-то плато и прекратится рост. Может быть, даже возможно снижение цен, но это не раньше чем через полгода, а может быть, даже и больше. Эта форс-мажорная ситуация во многом связана с маршрутом ковида.